Аренда во временное владение и пользование

Содержание

Владение и/или пользование (к развитию одного положения статьи Р. С. Бевзенко «Аренда части вещи»)

Аренда во временное владение и пользование

В статье Р. С. Бевзенко “Аренда части вещи”, опубликованной в 1-м № журнала РШЧП (http://privlaw-journal.com/arenda-chasti-veshhi/) и в соответствующем топике на zakon.ru (https://zakon.ru/blog/2018/09/04/arenda_chasti_veschi) есть следующий фрагмент:

“Положения статьи 606 ГК РФ дают возможность договариваться о том, что объект аренды может быть передан как во владение и пользование арендатору, так и только в пользование.

Я в свое время долгое время пытался понять, как можно совместить требование о том, чтобы в аренду передавалась только вся вещь в целом, и простое пользование (но не владение!) ею, и у меня никак не получалось: как можно пользоваться всей (недвижимой) вещью, но не владеть ею?!”

В контексте своих рассуждений автор объясняет реализуемость ст. 606 ГК РФ как раз возможностью арендовать не всю вещь, а только ее часть. Однако безотносительно к истинности / ложности этого взгляда ст. 606 ГК РФ заслуживает самостоятельного рассмотрения и вне контекста рассуждений автора.

В связи с этим можно вынести на обсуждение 2 вопроса:

1. возможно ли в принципе пользование без владения?

2. возможно ли пользование без владения специально у арендатора?

Двигаться приходится не “от абстрактного к конкретному”, поэтому точкой отсчета станет правовой статус арендатора.

Предуведомление: на zakon.ru уже была специальная дискуссия, инициированная А. О. Рыбаловым, по поводу владения и держания, в том числе применительно и к арендатору (https://zakon.ru/blog/2017/12/26/oposredovannoe_vladenie_i_derzhanie). Пользование вещью в ней не обсуждалось, хотя по части владения эти два топика пересекаются.

1. Пользование вещью без владения ею арендатором:

1.1. Для начала – дистинкция между владением и пользованием и только пользованием по договору аренды (почерпнуто из “К+”):

Арендатор будет исключительно пользоваться вещью, если:

1. арендодатель не желает предоставлять арендатору вещно-правовые способы защиты;
2. арендодатель желает оставить за собой право определять режим доступа к вещи, в полной мере воздействовать на нее либо перемещать ее в пространстве;

3.  обладание вещью для пользования ее затруднительно (вариант – нецелесообразно) в силу свойств самой вещи или из-за отсутствия у арендатора разрешения на его эксуплуатацию (в качестве примера приводится аренда каналов связи).

Если этих прав нет исключительно при пользовании вещью, то арендатор – субъект этих прав (по крайней мере первых 2-х, с 3-м пунктом имеется неясность), когда он не только пользуется предметом аренды, но и владеет им.

1.2. Теперь нужно понять, какова substantio locatio-conductio rei, после чего только и можно будет проверить на прочность предложенные дистинкции относительно прав арендатора.

По римскому праву арендатор имел лишь naturalis possessio, то есть был носителем corpore, но не animus, поэтому, говоря строго, он был не владельцем, а держателем.

Развитие правовой доктрины в Средние века и в Новое время привело к пересмотру этого положения: арендатор получил защиту как от собственника, так и от 3-х лиц, у него сохраниялось право на вещь и при измнении ее собственника, поэтому его обладание вещью стало владением. 

И сейчас в нашей юриспруденции утверждается, что арендатор безусловно обладает в своем интересе (в противоположность древнеримскому взгляду) и потому владеет, а вот хранитель своего интереса не имеет и, соответственно, не владеет, а “держит” вещь (А. О Рыбалов). 

Таким образом, положение, что арендатор пользуется (которое осталось неизменным с древнеримской юриспруденции), но и владеет вещью, стало общепризнанным и в позитивном праве, и в осмысливающей его догме (доктрине). 

Насколько в таком случае корректно существование ст. 606 ГК РФ и, следовательно, имеющиеся попытки (подобно изложенной) обосновать пользование, но не владение арендатора? Останется ли субъект арендатором, когда его его лишат права вещной защиты?

И даже если субъект вправе появляться в помещени, например, только с 14.00 до 15.00 или автомобиль будет периодически перемещаться собственником в разные места, разве в периоды, когда субъект будет находиться в помещении или управлять автомобилием, он не будет владеть вещью, пусть и в рамках, поставленных собственником?

Ответ на 1-й вопрос следует из вышеперечисленных тезисов, хотя и дается без развернутого обоснования: не может быть пользования без владения (об этом, кажется, заявил еще В. А. Белов в одном из своих первых учебников по ГП начала 2000-тысячных со ссылкой на Р. Йеринга).

Источник: https://zakon.ru/discussion/2018/10/03/vladenie_iili_polzovanie_k_razvitiyu_odnogo_polozheniya_stati_r_s_bevzenko_arenda_chasti_veschi

Право владения и право пользования в договоре аренды

Аренда во временное владение и пользование

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование .

Из содержания указанной статьи следует, что в рамках договора аренды имущество в одном случае может быть предоставлено во временное владение, в другом — во временное владение и пользование.

Возникает вопрос: в чем заключается отличие договора аренды с правом владения и пользования от договора аренды только с правом пользования? Почему в законодательстве применительно к договору аренды разграничиваются данные понятия?

Чтобы ответить на этот вопрос, необходимо обратиться к правовой природе понятий «право пользования» и «право владения».

Согласно смыслу ст. 210 ГК право владения и право пользования совместно с правом распоряжения являются составными элементами, образующими право собственности. Иными словами, собственник в отношении принадлежащего ему на праве собственности имущества обладает правами его владения, пользования и распоряжения.

Право владения заключается в фактическом обладании вещью. Образно говоря, право владения определяет принадлежность вещи.

К примеру, мы владеем мобильным телефоном, который всегда находится в кармане для обеспечения оперативной связи. Время его использования полностью зависит от желания его владельца.

Владелец телефона самостоятельно устанавливает режим — где, когда и как использовать мобильный телефон.

Право пользования заключается в практическом использовании вещи.

Например, мобильный телефон, который лежит у нас в кармане, предназначен для оперативной связи. Если телефон неисправен либо отключен, то мы им просто владеем. Но если телефон находится в сети и используется в тех целях, для которых он предназначен, — значит, мы реализуем право его пользования.

Право распоряжения заключается том, что по своему усмотрению собственник может распорядиться вещью — продать, подарить, передать в аренду, улучшить, уничтожить и т.д.

Очевидно, что просто владеть телефоном, не используя его по назначению, нецелесообразно. Поэтому право владения некоторыми вещами неразрывно связано с правом их использования.

Это касается и мобильного телефона, право владения которым неразрывно связано с правом его использования.

Из этого следует, что при передаче одного из прав другое передается автоматически, поскольку передача одного из прав (к примеру, права владения) является либо нецелесообразным, либо невозможным (например, нельзя передать право пользования без предоставления права владения).

В частности, если право владения мобильным телефоном еще можно фактически передать, то передать право его использования без передачи права владения мобильным телефоном нельзя. К примеру, нельзя предоставить право позвонить, не предоставив сам телефонный аппарат.

Поэтому с учетом обстоятельств нецелесообразности либо невозможности «разделить» право владения и право пользования в отношении определенного имущества в ст.

577 ГК было закреплено, что по договору аренды одновременно передается как право владения, так и право пользования. На практике одновременная передача прав владения и пользования применяется, как правило, в отношении движимого имущества, т.

е. имущества, которое не может быть использовано в отрыве от права владения.

Например, мобильный телефон не может использоваться двумя лицами одновременно, поскольку в момент разговора телефон находится во владении и используется исключительно одним лицом.

Другое лицо не может звонить по данному телефону в момент его использования первым лицом. Конечно, после того, как первое лицо закончит разговор, оно может передать телефон для звонка другому лицу.

Однако здесь право использования другим лицом будет сопряжено с передачей данному лицу права владения телефоном.

Передача только права пользования заключается в том, что право владения имуществом не передается, т.е. владелец имущества не теряет права обладания им.

В каких же случаях право владения имуществом не прекращается? Право владения не прекращается, когда право пользования имуществом может быть предоставлено одновременно нескольким лицам. На практике это касается, как правило, недвижимого имущества, т.е. имущества, которое нельзя «забрать и унести».

Однако не всегда аренда недвижимости сопряжена с передачей только права пользования. К примеру, если в аренду передается изолированное помещение (например, офис, торговый павильон, склад и т.д.

), то арендатор, как правило, приобретает как право пользования, так и право владения, поскольку арендатору интересен не только факт его использования, но также обстоятельства невозможности использования данного имущества другими лицами.

В данном случае арендатор заинтересован в том, чтобы полученное во владение изолированное помещение без ущерба арендованному имуществу могло быть использовано исключительно по его усмотрению, чтобы он самостоятельно мог расположить мебель, установить режим работы, ограничить доступ иных лиц и т.д.

В случае, если в аренду передается часть принадлежащего арендодателю неизолированного помещения (к примеру, часть коридора) либо целевого помещения (например, здания котельной), пользование которыми не прекращается иными лицами, то происходит передача только права пользования, поскольку арендатор получает право использовать данное имущество наряду с другими лицами. В данном случае имущество может быть использовано арендатором в порядке, определенном арендодателем. Арендатор не может самостоятельно решать вопросы, связанные с режимом его использования.

Таким образом, договор аренды с правом владения и пользования по отношению к договору аренды только в правом пользования предоставляет арендатору больший объем прав, в т.ч. позволяет без ущерба имуществу физически воздействовать на него, например, перемещать, а также дает право определять режим его использования.

Выбор договора аренды с правом владения и пользования либо только с правом пользования определяется участниками сделки при заключении договора с учетом необходимых обстоятельств и целей, для которых имущество предоставляется в аренду.

Однако не стоит забывать, что главной целью договора аренды является не фактическое владение имуществом, а возможность его использования. Именно за извлечение полезных свойств из арендуемого имущества (т.е. его использование) и взимается арендная плата .

При этом ключевым моментом выступает именно возможность его использования, а не фактическое пользование. Арендодатель предоставляет право владения имуществом и/или возможность его использования. А уже арендатор самостоятельно определяет порядок его использования.

Отсутствие возможности использования имущества по назначению, в частности, выступает основанием для пересмотра размера арендной платы либо для прекращения договора аренды .

Читайте эту статью в ilex >>
*по ссылке Вы попадете в платный контент сервиса ilex

Источник: https://ilex.by/pravo-vladeniya-i-pravo-polzovaniya-v-dogovore-arendy/

Владение на основе аренды

Аренда во временное владение и пользование

Аренда – это такой вид гражданско-правовых отношений, при котором собственник (арендодатель) на основании договора аренды передаёт своё имущество (движимое или недвижимое) другому лицу (арендатору) во временное владение и пользование или временное пользование.

Правовые аспекты аренды

Арендодатель, заключая договор имущественного найма, не перестаёт быть собственником, но результаты использования арендуемой вещи, такие как продукция, плоды иные доходы являются собственностью нанимателя.

Выступать в роли арендатора могут дееспособные лица, достигшие совершеннолетнего возраста. Несовершеннолетние, недееспособные могут распоряжаться своим имуществом только лишь с согласия родителей или попечителей.

В аренду могут передаваться следующие категории имущества:

  • здания и сооружения,
  • земельные участки и природные объекты,
  • оборудование и техника,
  • транспортные средства и т. д.

Законом может быть введено ограничение или запрет на сдачу в аренду некоторых видов имущества.

Арендуемое имущество эксплуатируется согласно условиям, прописанным в договоре, а если их нет, то по его прямому назначению.

Сроки аренды и условия заключения  договара

Соглашение имущественного найма может быть срочным. Если срок использования имущества в договоре не оговорён, то такое соглашение считается бессрочным, т. е. заключённым на неопределённый срок. Стороны

заключившие договор на бессрочный срок, обладают правом в одностороннем порядке расторгнуть его в любое время. В случае когда в аренду передано недвижимое имущество, то обязанность предупредить о расторжении соглашения возлагается на сторону за три месяца до фактического его прекращения, во всех остальных случаях – за один месяц.

Письменная форма заключения соглашения обязательна в случаях, когда:

– один из участников договора юридическое лицо;

– договор имущественного найма заключается сроком больше, чем на один год.

Законодатель оставил за собой право устанавливать максимальные (предельные) сроки соглашения в отношении определённых видов арендуемого имущества.

Поэтому, несмотря на то, оговорён ли какой-либо срок в заключаемом договоре, по истечении определённым законом предельного срока данное соглашение будет прекращено. 

Во всех остальных случаях стороны сами определяют срок действия заключаемого договора аренды. По истечении оговорённого срока, если стороны не имеют никаких взаимных претензий, этот договор продлевается на тот же срок и на тех же условиях, что и раньше.

В случае, когда наниматель планирует в дальнейшем выкупить временное имущество, договор аренды заключается в форме договора купли-продажи.

В договоре имущественного найма в обязательном порядке должны быть прописаны данные, которые позволят определённо установить, какое именно имущество передаётся арендатору, т. е.

указывается его цвет, размер, формы, модель и пр. В противном случае такой договор будет считаться ничтожным.

Кроме того, в договоре аренды существенными условиями являются: обязанности сторон соглашения, срок, на который передаётся имущество, размер арендных платежей.

Стороны договора имущественного найма, решая вопрос, какими правами будет обладать новый временный владелец, составляют договор с соответствующими правами и обязанностями.

Обязанности сторон

Права и обязанности арендодателя:

  • В обязанности собственника входит передача имущества, указанного в договоре аренды, другой стороне на оговорённых условиях.
  • Арендодатель вправе получать вознаграждение (плату) за предоставленное имущество.
  • При окончании действия договора имущественного найма собственник имеет право истребовать свое имущество обратно от арендатора.

Права и обязанности арендатора:

  • Право на требование предоставления арендатором имущества, указанное в договоре аренды.
  • Право использовать или владеть и использовать арендуемую вещь по своему усмотрению.
  • В обязанности нанимателя входит платить оговоренную в соглашении сумму за временное использование имущества.
  • Арендатор должен вернуть имущество по истечению срока действия заключённого соглашения.

Виды договоров аренды

Существует два вида договора имущественного найма:

  • договор, согласно которому имущество переходит во владение и пользование арендатору,
  • соглашение, по которому имущество передаётся только во временное пользование.

Наиболее частым случаем является первый вариант вещных отношений по договору аренды.

Передача имущества только для использования возможен лишь в таких ситуациях, когда арендодатель может постоянно наблюдать арендуемое имущество, например, в случае, где вещью пользуются в его помещении.

Статус владельца со всеми правовыми последствиями у арендатора появляется в первом случае арендных отношений (владение и пользование).

Смыслом любого договора имущественного найма является получение нанимателем возможности эксплуатации арендованного имущества. За эту возможность соответственно арендатор и платит. Владение имуществом в арендных отношениях является вторичным правом. Ключевым значением здесь обладает слово «возможность».

Важно, чтобы у временного владельца было законное право воспользоваться имуществом, а воспользуется он этим правом или нет – вопрос другой. Это самый важный момент.

По идее наниматель может не вносить арендные платежи собственнику за тот временной период, в котором он фактически не имел доступа к арендованному имуществу.

Наниматель имеет право взыскать с собственника внесённые им за этот период денежные средства, квалифицируя это как неосновательное обогащение арендодателя.

Что такое право владения?

 Владение – это возможность фактически обладать вверенным имуществом, оказывать на него физическое воздействие. Право владеть вещью позволяет арендаторам решать вопрос о доступе к имуществу, и если то нужно, повлиять на его местонахождение. К примеру, если арендуемое имущество движимое, арендатор может переместить его в пространстве.

Право владения дает возможность арендатору использовать имущество с большей целесообразностью. В зависимости от возникших условий и потребностей, арендатор сможет использовать временное имущество без задержки в эксплуатации по своему усмотрению, в любое время и в любом месте. Судебная практика подтверждает этот факт.

Право владения позволяет нанимателям защищать свои вещные права как собственник в соответствии со ст. 305 Гражданского кодекса (далее – ГК РФ), а именно:

  • арендатор вправе истребовать имущество из чужого незаконного владения или от добросовестного приобретателя,
  • наниматель вправе требовать возврат или возмещение доходов, которые незаконный владелец получил или должен был получить за все время своего владения имуществом,
  • временный владелец также может защищать права от нарушений, не связанных с лишением владения.

Имущество, которым владеет арендатор по заключенному договору аренды, все время находится под его контролем; у нанимателя имеется возможность на своевременное реагирование в случае посягательства на вверенное имущество со стороны третьих лиц, в том числе используя возможность ограничить доступ к нему.

Особенности владения

Право владения имеет еще такую особенность: арендатор может защищать свои вещные права в общем порядке только с момента фактического поступления во владение арендуемого имущества.

Дата заключения договора аренды может не совпадать с датой фактического перехода вещи от собственника к нанимателю, поэтому передачу вещи от собственника к новому временному владельцу целесообразно оформить актом приёмки-передачи.

Право владения и пользования имуществом позволяет арендатору, с согласия собственника, сдавать арендуемое имущество по договору субаренды, предоставлять его в безвозмездное пользование, закладывать арендные права на имущество, вносить арендные права в уставной капитал некоторых видов юридических лиц. Кроме того, арендные права могут передаваться по наследству.

Временный владелец должен поддерживать арендуемое имущество в надлежащем состоянии, нести расходы по его содержанию, проводить текущий ремонт за свой счет. Капитальный же ремонт входит в обязанности арендодателя. Если капитальный ремонт проводится нанимателем, то он вправе потребовать у собственника возместить потраченные средства, как вариант, засчитать её в счёт арендной платы.

При прекращении арендных отношений, наниматель должен вернуть имущество в том состоянии, в котором получил с учетом нормальной амортизации, или в том виде, что обусловлён договором.

Источник: https://utmagazine.ru/posts/9050-vladenie-na-osnove-arendy

Аренда, договор аренды (часть 1)

Аренда во временное владение и пользование
Предмет договора
Основные права и обязанности
Временное пользование
Возмездность

В соответствии с абз. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Для заключения любого договора необходимо согласовать условие о его предмете (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Определения предмета договора аренды Гражданский кодекс РФ не содержит. Однако из содержания ст. 607 ГК РФ следует, что объектом аренды является имущество, которое предоставляется арендатору. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить это имущество.

  1. Предмет договора аренды — имущество, которое подлежит передаче арендатору (объект аренды).
  2. Предмет договора аренды — предоставление имущества за плату во временное владение и пользование или во временное пользование и данные, позволяющие определенно установить это имущество (ст. ст. 606, 607 ГК РФ).

Для согласования предмета договора аренды необходимо указать следующее:

  • права и обязанности сторон, предусмотренные в ст. 606 ГК РФ;
  • данные, позволяющие определенно установить имущество (объект аренды), в отношении которого устанавливаются эти права и обязанности (ст. 607 ГК РФ).

Если условие о предмете не согласовано

В этом случае договор считается незаключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ), т.е. не порождает для его сторон прав и обязанностей, установленных § 1 гл. 34 ГК РФ.

Основные права и обязанности сторон

Формулировка абз. 1 ст. 606 ГК РФ позволяет выделить совокупность основных прав и обязанностей сторон договора аренды.

Права и обязанности арендодателя:

  • обязанность передать имущество арендатору во временное владение и пользование или временное пользование;
  • право получать от арендатора плату за пользование арендованным имуществом;
  • право арендодателя требовать от арендатора получения своего имущества обратно после окончания срока пользования.

Права и обязанности арендатора:

  • обязанность оплачивать временное пользование имуществом;
  • обязанность возвратить имущество арендодателю после окончания срока аренды;
  • право требовать от арендодателя предоставления имущества во временное владение и пользование или во временное пользование;
  • право временно владеть и пользоваться или временно пользоваться имуществом.

Указанные обязанности и права сторон необходимо отражать в договоре аренды, для того чтобы можно было отличить его от иных договоров. Так, по договору займа имущество передается не во временное владение и пользование, а в собственность (ст. 807 ГК РФ); по договору ссуды оно передается безвозмездно, а не за плату (ст. 689 ГК РФ).

Обязанность арендатора принять арендованное имущество законом напрямую не установлена, поэтому ее рекомендуется согласовать в договоре. В этом случае при уклонении арендатора от получения объекта аренды арендодатель сможет потребовать от него как исполнения обязательства, так и возмещения убытков, причиненных просрочкой приемки (ст. ст. 12, 15, 310, 406 ГК РФ).

Согласование условия об основных правах и обязанностях сторон

Чтобы согласовать основные права и обязанности, сторонам достаточно привести в договоре формулировку абз. 1 ст. 606 ГК РФ. При этом следует указать один из вариантов правомочий арендатора:

  • временное владение и пользование объектом аренды за плату;
  • временное пользование объектом аренды за плату.

Возможности предоставления вещи по договору аренды только во владение данная статья не предусматривает.

Для согласования условия об основных правах и обязанностях сторонам необходимо знать существо следующих правомочий:

  • временное владение и пользование;
  • временное пользование;
  • возмездность (право арендодателя требовать оплаты за пользование имуществом).

Если условие об основных правах и обязанностях сторон не согласовано

В этом случае соглашение сторон не является договором аренды. Соответственно, оно не порождает для сторон прав и обязанностей, установленных гл. 34 ГК РФ.

Временное пользование

Предоставление имущества во временное владение и пользование является наиболее распространенным способом определения основных прав и обязанностей сторон договора аренды.

Право пользования арендованным имуществом — это право арендатора извлекать из него полезные свойства в своих интересах.

Пользование должно производиться согласно условиям договора, а если они не определены — в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

Пользование имуществом является основной целью договора аренды. Именно за возможность пользоваться имуществом (п. 1 ст. 614 ГК РФ), а не владеть им взимается арендная плата.

Право владения арендованным имуществом — это возможность арендатора фактически обладать имуществом).

Данное право предоставляет арендатору:

  1. Возможность определять условия доступа к имуществу, физически воздействовать на него, в том числе перемещать его в пространстве (если оно движимое). Это позволяет арендатору рационально (оперативно, без простоев, в нужном месте и в нужное время) использовать имущество, исходя из текущих потребностей, что важно, когда арендатор не знает, в какой период времени и в каком месте у него возникнет необходимость использовать имущество. Например, дизель-генератор он может использовать не только путем привлечения персонала арендодателя в заранее согласованных с последним месте и времени суток, но и самостоятельно, когда возникает потребность в резервных (аварийных) источниках электроэнергии на каком-либо из объектов арендатора.
  2. Возможность и право применять вещно-правовые способы защиты, установленные ст. 305 ГК РФ.

Если вещь остается во владении арендодателя, это позволяет ему постоянно контролировать ее использование, оперативно реагировать на нежелательное воздействие на вещь, исключать случаи доступа к вещи третьих лиц.

Внимание! Право владения (законное владение) возникает у арендатора не с даты заключения договора, а с момента фактической передачи ему объекта аренды (п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Владение и пользование арендованным имуществом в соответствии с абз. 1 ст. 606 ГК РФ носит временный характер. Поэтому после прекращения договора арендатор обязан возвратить имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ).

Если воля сторон направлена на передачу объекта аренды во владение и пользование, рекомендуется прямо указать в договоре данные правомочия.

Если в договоре не указано, что имущество передается арендатору во временное владение и (или) пользование

  1. Если договор не устанавливает передачу имущества во временное владение и пользование, он не определяет права и обязанности сторон, предусмотренные ст. 606 ГК РФ. Такое соглашение не является договором аренды, и стороны не вправе в случае спора ссылаться на нормы гл. 34 ГК РФ «Аренда. Однако, если в соглашении указано, что имущество передается в аренду, суд может признать такое соглашение договором аренды. Слово «аренда» в данном случае толкуется как максимальный объем правомочий арендатора — временное владение и пользование имуществом за плату.
  2. Если в соглашении предусмотрена передача имущества во временное пользование, но не согласована передача имущества во владение, соглашение является договором аренды (абз. 1 ст. 606 ГК РФ). Однако арендатор не вправе требовать предоставления имущества во владение и осуществлять все связанные с этим права (ст. 307 ГК РФ).
  3. Если по договору имущество передается во временное владение, но в договоре прямо не согласована передача имущества в пользование, при возникновении спора суд будет рассматривать фактические отношения сторон.

В том случае, когда арендатор фактически использует имущество, суд признает сложившиеся отношения договором аренды.

Стороны могут предусмотреть в договоре передачу объекта аренды только во временное пользование. Имущество может быть передано только во временное пользование в следующих случаях:

  1. Арендодатель не желает предоставлять арендатору возможность использовать вещно-правовые способы защиты в отношении арендованного имущества.
  2. Арендодатель хочет оставить за собой право определять режим и условия доступа к арендованному имуществу, в полной мере физически воздействовать на него либо перемещать его в пространстве. Например, арендодатель намерен предоставить в пользование имущество на длительный период нескольким лицам, но в разное время суток и на строго ограниченное количество часов (утром компьютерами пользуется школа, а вечером — университет).
  3. Фактическое обладание имуществом для целей извлечения арендатором полезных свойств из него нецелесообразно или затруднительно в силу физических свойств объекта аренды либо отсутствия у арендатора специального разрешения на его эксплуатацию (например, при аренде каналов связи).

Пользование арендованным имуществом в соответствии с абз. 1 ст. 606 ГК РФ носит временный характер.

Если воля сторон направлена на передачу объекта аренды только в пользование, рекомендуется прямо указать в договоре данные правомочия.

Если в договоре не указано, что имущество передается арендатору во временное пользование

В этом случае при возникновении спора суд будет рассматривать фактические отношения сторон.

Если арендатор фактически использует имущество, суд признает сложившиеся отношения договором аренды (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 12.05.2009 N А74-3344/08-Ф02-1916/09). В противном случае эти отношения не признаются договором аренды (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 24.12.2008 N А58-3682/06-Ф02-6515/08).

Возмездность

В соответствии с абз. 1 ст. 606 ГК РФ имущество передается арендатору за плату. Это означает, что арендные отношения обладают признаком возмездности. Следовательно, арендодатель вправе требовать от арендатора оплаты пользования имуществом.

Однако имущество может передаваться в пользование (владение и пользование) не только по договору аренды (ст. 606 ГК РФ), но и на условиях безвозмездного пользования (ст. 689 ГК РФ).

Поэтому для исключения споров о том, какой договор заключен сторонами, рекомендуется прямо указывать в нем, что имущество передается за плату.

Если стороны намерены заключить именно договор аренды, не рекомендуется указывать, что арендная плата равна 0. Иначе договор может быть квалифицирован судом как безвозмездный и арендодатель не сможет взыскать с арендатора плату за пользование имуществом.

Если в договоре не указано, что имущество передается в пользование возмездно

В этом случае согласно ст. ст. 423, 606, 614 ГК РФ договор аренды будет признан возмездным, а условие о размере арендной платы за пользование движимым имуществом — несогласованным. При ее взыскании суд будет руководствоваться ст.

614 ГК РФ, которая предусматривает установление порядка, условий и сроков внесения арендной платы, применяемых при сравнимых обстоятельствах (Постановление ФАС Поволжского округа от 26.06.2008 по делу N А12-10219/07-С65, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 07.09.

2006 N А19-36993/05-19-Ф02-4599/06-С2).

5, : 2.4)

Источник: http://www.iskovoe.ru/article/arenda-dogovor-arendy-chast-1.html

Аренда или коммерческий наём помещения. Какой договор заключается при сдаче квартиры?

Аренда во временное владение и пользование

Большинство людей употребляют термин аренда, когда говорят о сдаче квартиры. Рынок арендного жилья, аренда квартиры – все эти термины давно вошли в наш лексикон. Но какой договор заключается, когда нужно передать физическому лицу квартиру в пользование для целей получения арендной платы?

Как ни странно, договор, по которому жилье передается за плату для проживания граждан, называется не договором аренды, а договором найма жилого помещения.

Такой наём принято называть коммерческим, поскольку законом также предусмотрен социальный наём по которому незащищенные слои населения безвозмездно получают в пользование жилье от государства (муниципалитета).

Договор аренды заключается только в случаях сдачи квартиры юридическим лицам, которые могут использовать жилье для проживания сотрудников или временного размещения своих клиентов и подрядчиков. При этом, если клиенты размещаются за плату, то юридическое лицо заключает с ними договор найма (поднайма).

Почему термин «аренда квартир» употребляется так часто, и как это связано с терминологией законодательства?

Арендой называются отношения по передаче имущества во временное владение и/или пользование за определенную плату. Аренда регулируется положениями главы 34 Гражданского Кодекса РФ. Но для сдачи жилья физ.

лицам жилья предусмотрена специальная форма договора найма жилых помещений. Данный договор регулируется положениями гл.35 ГК РФ, при этом к нему не применяются нормы о договоре аренды.

Соответственно, с точки зрения закона это разные договоры.

Но если мы взглянем на статью 606 ГК РФ, которая определяет, что такое договор аренды, то увидим следующую формулировку: «По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование».

Как можно заметить, текущее законодательство не делает различие между терминами «аренда» и «наём» (правильная форма этого слова в именительном падеже именно наём, а не найм).

При анализе юридической истории также можно заметить совместное существование данных терминов – только с тем отличием, что слово «аренда» имеет латинское происхождение (от лат. arrendare), а слово «наём» имеет русское происхождение.

В законодательстве различных периодов отношения по передаче имущества во временное возмездное пользование именовались либо одним, либо другим термином. Сейчас оба слова присутствуют в нашем законодательстве и имеют одно значение.

Но договор аренды и договор найма жилого помещения различаются именно регулированием. Стоит отметить, что для аренды других видов имущества предусмотрены отдельные договорные конструкции.

К примеру, для аренды транспортного средства с экипажем предусмотрен специальный договор, к которому, однако, в отличие от договора найма жилого помещения, применяются некоторые общие положения о договоре аренды.

Надеюсь, что мы не утомили Вас юридическими и лингвистическими подробностями. Главное помнить один момент – не столько важно, как вы назовете договор, важно скорее условия такого договора.

В случае спора между наймодателем и нанимателем-физ. лицом суд будет применять положения ГК РФ о договоре найма жилого помещения.

Теперь же перейдем к непосредственным различиям в регулировании аренды и найма жилого помещения.

Договор аренды недвижимого имущества и договор найма жилого помещения: отличия

  • Субъектный состав: наймодателями или арендаторами по обоим соглашениям могут выступать любые лица. Нанимателем по договору найма жилого помещения может являться только физическое лицо. Арендатором по договору аренды выступает юридическое лицо.
  • Срок договора: предельный срок для найма жилого помещения – 5 лет. При отсутствии срока среди условий договора считается, что квартира сдана внаём на 5 лет. Данный договор нельзя заключить на неопределенный срок. Для аренды квартир юридическими лицами не предусмотрено максимальных сроков. Если стороны не укажут срок аренды в договоре, то договор считается заключенным на неопределенный срок, как и в случае, если стороны прямо укажут неопределенный срок в тексте договора. Это означает, что любая из сторон может расторгнуть договор, уведомив за 3 месяца (если договором не предусмотрено иное время) своего контрагента.
  • Проживающие в квартире лица: по договору найма жилого помещения в квартире может постоянно проживать наниматель и другие лица, вписанные в договор. Вселение проживающих, за исключением несовершеннолетних детей, допускается только с согласия наймодателя, если, конечно, в договоре не будет установлено условие об обратном. Если в договоре аренды квартиры юридическим лицом, стороны не пропишут, что квартирой могут пользоваться определенные лица, то проживать в такой квартире могут любые лица, которым арендатор предоставил квартиру. В таких соглашениях зачастую не прописывается такое условие, поскольку состав работников арендатора может постоянно меняться, не говоря уже о клиентах и контрагентах, заселяемых в квартиру.
  • Преимущественное право нанимателя (арендатора) на заключение договора на новый срок. Наниматель по договору найма жилого помещения (квартиры) имеет право на заключение договора на новый срок. Закон устанавливает довольно строгие правила на этот счет и такое право стороны не могут отменить договором. Когда собственник квартиры не желает сдавать квартиру внаём далее, он должен предупредить нанимателя о своем решении за 3 месяца. Если он вовремя не предупредил другую сторону, а наниматель не отказался от дальнейшего съема жилья, то после окончания срока действия договор считается перезаключенным на тот же срок и на тех же условиях.

Если наймодатель вовремя предупредил нанимателя и наём закончился, то он не должен сдавать квартиру другим лицам в течение года.

В случае если он все же сдаст квартиру новым жильцам, предыдущий наниматель может оспорить договор и потребовать убытки. Но такие ситуации случаются крайне редко, как минимум потом, что прошлому нанимателю тяжело доказать факт того, что собственник именно сдает ее другим лицам. Новые жильцы и собственник однозначно будут заявлять о том, что квартира была передана во временное безвозмездное пользование друзьям или родственникам, поскольку им бы не хотелось, чтобы договор между ними был признан недействительным.

Положения законодательства о договоре аренды недвижимости юридическими лицами также предусматривают похожее преимущественное право. При этом имеются три серьезных отличия.

  1. Во-первых, такое право стороны могут исключить такое условие в своем договоре.
  2. Во-вторых, содержание такого права и механизм его реализации несколько отличаются. В данном случае о желании перезаключить договор должен уведомлять арендатор. Обычно в договоре устанавливается срок для такого уведомления, в ином случае он должен сделать это в разумный срок, который может различаться в зависимости от ситуации. Если арендатор предупредил в необходимый срок арендодателя, но последний заключил договор с другим лицом, то арендатор может требовать «выкупа» аренды и/или возмещения убытков.
  3. В третьих, если срок договора истек, но ни одна из сторон не заявила о прекращении договора и не совершала никаких действий (не покинула помещение или не попросила покинуть помещение), то договор возобновляется на неопределенный срок. В данном случае заметна разница с договором найма жилого помещения, поскольку договор перезаключается не на весь срок, а любая из сторон договора может через 3 месяца его расторгнуть.

Для того чтобы действовало преимущественное право нанимателя (арендатора), требуется надлежащее исполнение им своих обязанностей. Это правило применимо к обоим видам соглашений.

  • Государственная регистрация и момент заключения договора.

Договор найма жилого помещения должен быть зарегистрирован в ЕГРН (Росреестре), если его срок составляет один год и более. При этом договор считается заключенным с момента его подписания сторонами, а на регистрацию такого договора закон предоставляет один месяц.

Договор аренды на срок не менее года также подлежит государственной регистрации в Росреестре. Такое соглашение на срок в год или более считается заключенным с момента регистрации договора – такое правило приводит закон.

Но такой момент вступления договора в силу действует только для третьих лиц, о чем говорит правило ст.433 ГК РФ, а также судебная практика.

Между сторонами договор действует с момента подписания, а потому они не могут заявлять о том, что не будут исполнять свои обязанности, так как договор не вступил в силу.

ГК РФ устанавливает, что реестре регистрируется именно право найма жилого помещения и договор аренды недвижимости. На практике, это не имеет никакого значения для сторон, поскольку им все равно придется предоставлять экземпляр договора в регистрирующий орган.

  • Основания и порядок расторжения договора.

Положения главы 35 ГК РФ, регулирующие наём жилых помещений, предусматривают довольно строгие правила касательно расторжения договора.

Наниматель может расторгнуть договор, известив об этом другую сторону за 3 месяца.

Наймодатель может потребовать расторжения договора в следующих случаях:

  1. При неуплате арендной платы за 2 периода (месяца), если срок договора менее года
  2. При неуплате арендной платы за 6 месяцев, если срок договора не менее года
  3. Разрушения или порчи квартиры нанимателем и теми лицами, за которых он отвечает
  4. Систематическое использование квартиры не по назначению (например, не для проживания, а в качестве кондитерской фабрики)
  5. Систематическое нарушение нанимателем, а также иными жильцами и гостями интересов соседей

Для договора аренды квартиры юр. лицом предусмотрены похожие правила. В частности, неуплата арендной платы за 2 периода и ухудшение состояния квартиры, а также использование не по назначению.

Кроме того, такой договор можно расторгнуть, если арендатор не выполняет обязанности по ремонту квартиры. Правило о расторжении договора в случае создания помех соседям лицами, проживающими в арендованной квартире, прямо не предусмотрено, но его можно добавить в договор.

Кроме того, в договор аренды квартиры юр. лицом можно добавить иные основания расторжения.

Законом устанавливается судебный порядок расторжения договора, по которому квартира сдается внаём гражданину. Договора аренды такой порядок не обязателен, указывается только лишь то, что арендодатель должен направить письменную претензию об устранении нарушений арендатору. И только в случае, если он их не устранит, расторгнуть договор.

На практике, в случае возникновения серьезного конфликта стороны будут обращаться в суд, а досудебный порядок действует до того момента, как арендатор начнет упорно отказываться освободить помещение. С другой стороны, договор найма квартиры гражданином довольно часто расторгается во внесудебном порядке.

Во-первых, если наниматель четко следует условиям договора, то он может освободить помещение и без предъявления иска. Во-вторых, собственники жилья фактически могут поменять замки и выставить нанимателя на улицу.

Но если такой наниматель не исполнял условия договора, то его обращение в суд с иском к наймодателю может не дать должного результата.

Источник: https://dogovor.ru/news/view/arenda-ili-kommercheskiy-nayom-ghilogo-pomeshcheniya-kakoy-dogovor-zaklyuchaetsya-pri-sdache-kvartiry

Пользование и владение имуществом, в т.ч. временное | Суворов

Аренда во временное владение и пользование

Право собственности есть обеспеченная законом мера возможного поведения по владению, пользованию и распоряжению имуществом своей властью и в своем интересе.

Право владения 

  • это возможность фактически обладать имуществом, так сказать, физическое «господство» над ним. Право владения в отношении арендаторов позволяет им во-первых, определять различные условия доступа к имуществу и если это необходимо, то физически воздействовать на него.

    Например, перемещать арендуемое имущество в пространстве (при условии что оно движимое).

Это важное обстоятельство позволяет арендатору более рационально использовать имущество.

В зависимости от текущих потребностей, в нужном месте и в нужное время арендатор может без простоев использовать арендованное имущество по своему усмотрению. Это подтверждается и сложившейся судебной практикой.

Право пользования имуществом 

  • это право извлекать из имущества его полезные свойств. Относительно арендных отношений, пользование имуществом должно осуществляться согласно условиям заключенного договора. Так согласно п. 1 ст.

    615 ГК РФ Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Обратите внимание, пользование арендованным имуществом является главной целью всего договора аренды.

Именно за возможность арендатора пользоваться имуществом, взятого им в аренду и взимается арендная плата. Владение имуществом здесь является как ни странно вторичным, основным правом при аренде является, конечно же, возможность пользоваться имуществом.

Ключевым словом здесь является слово «возможность». В действительности арендатор может и не пользоваться имуществом, важно, чтоб у него такая возможность была. А будет он реализовывать свою возможность или нет — это уже его право. Это очень важный момент.

Арендатор по сути не обязан уплачивать арендодателю обусловленную договором арендную плату за период, в который он фактически лишен возможности пользоваться арендованным имуществом. Арендатор вправе требовать с арендодателя возврата внесенных им за этот период денежных средств (арендных платежей).

Данная правовая позиция подтверждается и судебной практикой.

Право распоряжения имуществом

  • Обеспеченная законом возможность определять юридическую судьбу вещи. Распоряжение осуществляется посредством совершения юридических актов, т.е. действий, направленных на достижение юридических последствий. Распоряжаясь вещью, собственник ее продает, дарит, передает в аренду и т.д.

Иногда право распоряжения имуществом может принадлежать и несобственнику. Так, арендатор (наниматель) при определенных условиях может сдать вещь, полученную им по договору аренды (найма), в субаренду (поднаем) (ст. 615 ГК РФ).

Но несобственник никогда не наделяется правом распоряжения вещью в полном объеме.

Чем отличается владение от пользования

Как правило, данная категория неразрывно связано с и распоряжением вещью. Право владения подтверждается документально и может быть ограничено (прекращено) только на основании решения суда или нормативного акта. Пользование – вид имущественного права, которое даёт возможность лицу использовать объект по назначению либо потреблять его.

Прекращается по истечении договора аренды, добровольного отчуждения имущества, по решению суда, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством. Разница между владением и пользованием Для лучшего осознания категории необходимо понимать триаду права собственности: владение, распоряжение. 

В свою очередь, объем прав и обязанностей зависит от того, какую конструкцию договора аренды выберут для себя стороны. Наиболее востребованным и встречаемым вариантом передачи имущества при аренде является, конечно же, передача во временное владение и пользование.

Для понимания природы договора необходимо в первую очередь разобрать терминологию. Право владения — это возможность фактически обладать имуществом, так сказать, физическое «господство» над ним.

Следует еще раз подчеркнуть, что указанные правомочия (владения, пользования, распоряжения) собственник реализует по своему усмотрению (своей властью в своем интересе). Если он делегирует эти полномочия (все или их часть) кому-либо, то это лицо действует властью собственника.

Временное пользование имуществом

Временное пользование имуществом — действие, по которому одна сторона передает другой вещь. Человек, который ей пользуется, должен вернуть ее в состоянии, в каком она была получена. Хотя следует учитывать ее износ или состояние, обусловленное соответствующим договором.

Под правом пользования имуществом подразумевается право брать из него наиболее полезные свойства. Что касается арендных отношений, то оно должно осуществляться по условиям заключенного договора.

Стороны

Сторонами предаваемого имущества во временное пользование вправе выступать граждане и юридические лица. Но, для коммерческих предприятий установлено ограничение на передачу имущества для пользования их имуществом учредителям, членам органа контроля, или управления, или руководителям.

Имущество, передаваемое во временное пользование

В качестве имущества могут выступать непотребляемые вещи или индивидуально-определенные. Например, недвижимое имущество (предприятия, земельные участки, обособленные природные объекты, имущественные комплексы, сооружения, здания, сооружения и прочее) соответствует данным требованиям.

Хотя важно обращать внимание на определенные моменты. В документе важно обозначать сведения, позволяющие установить имущество, которое подлежит передаче ссудополучателю как объекта безвозмездного использования.

Если такие данные отсутствуют, то документ будет считаться не согласованным сторонами.

Сроки временного пользования

Срок является важным условием временного пользования, поскольку он может быть определенным или неопределенным. Если одна из сторон решила отказаться от пользования, то необходимо об этом уведомить другую сторону, хотя бы за один месяц, в случае, когда договором не предусматривается другой период извещения.

Права стороны, пользующейся имуществом

Следует использовать переданное имущество согласно условиями заключенного договора. Если же такое в документе не обозначено, то согласно с назначением имущества.

Важно, чтобы пользователь поддерживал полученную вещь в исправном состоянии, следил за ее текущим и капитальным ремонтом. Доходы, которые образовались в связи с использованием недвижимости, нужно учитывать при расчете налога на прибыль.

И, соответственно, расходы, связанные с его содержанием, включить в состав затрат в качестве налогообложения прибыли.

Ссылки по теме:

Жилищные споры

Право собственности есть обеспеченная законом мера возможного поведения по владению, пользованию и р…

Жилищное право

Право собственности есть обеспеченная законом мера возможного поведения по владению, пользованию и р…

Выселение из квартиры

Право собственности есть обеспеченная законом мера возможного поведения по владению, пользованию и р…

Источник: https://suvorov.legal/polzovanie-imushhestvom/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.