Аренда зданий и сооружений стороны

Договор аренды зданий и сооружений

Аренда зданий и сооружений стороны

В одной из наших предыдущих статей мы рассматривали ключевые условия при аренде недвижимости, являющихся частью строений. Сегодня мы поговорим о том, что представляет собой договор аренды зданий и сооружений. Что следует знать при его оформлении, каковы его условия и другие важные моменты.

Понятия «здание» и «сооружение»

Прежде чем перейти непосредственно к составлению договора аренды следует разобраться, в чем заключается разница между данными определениями.

Разумеется, то и другое является капитальным строительным объектом, поэтому для обычного человека два оба этих понятия обозначают одно и тоже. Но согласно Общероссийскому классификатору, и здание, и сооружение являются строениями, однако между ними существуют различия:

  1. Зданием является строением, предназначенным для формирования и поддержания определенных требований, цель которых состоит в сохранении всевозможных ценностей, ведении деятельности, культурно-социальное обслуживание населения. Здание непременно состоит из основных частей, к которой относится крыша и стены, и внутренних коммуникаций, обеспечивающих его нормальную эксплуатацию (водопровод, отопление, вентиляция, канализация и пр.). Такой объект может состоять как из жилых, так и из нежилых помещений. К зданиям относят жилые дома, торгово-офисные или развлекательные центры и т.д.
  2. Сооружением же является строение, создающее условия производственному процессу без преобразования содержимого труда, но для выполнения определенных тех. функций. Причем любое из сооружений, входящее в состав головного сооружения и составляя целостный объект тоже считается сооружением. К таким строениям относят маяки, мосты, эстакады и прочие строительные объекты с входящими в них элементами.

Договор аренды строений

Стороны договора, подписывая соглашение, берут на себя конкретные обязательства, нарушение коих ведет к начислению штрафов и аннулированию сделки. Сделка заключается между арендодателем, передающим строение на правах владения и использования либо только использования на установленный соглашением период времени, и арендатором.

Арендодателем вправе быть любой гражданин и организация, являющаяся законным владельцем строения, и лица, получившие законное право сдавать обозначенный объект на правах аренды.

При передаче в аренду строения, владельцем которого является государство (муниципалитет), при этом оно не закреплено за организациями/предприятиями государственной (муниципальной) юрисдикции, в качестве арендодателей могут выступать только органы госвласти.

Арендатором имеет право стать гражданин и организация, при этом жилые здания могут быть переданы в аренду исключительно юридическим лицам.

Соглашение оформляется в письменной форме, подготовкой соответствующего документа, его подписывают оба участника сделки. Недопустимо заключение сделки другими средствами (средства письменной связи, акцепт и пр.). Недействительным считается соглашение, которое составлено с нарушениями формы.

Заключая арендное соглашение сроком больше, чем на 12 месяцев, его обязательно требуется зарегистрировать в Госреестре. Причем сделка может быть заключена и с указанием даты ее окончания, и без определения срока.

Помимо этого, участникам соглашения необходимо знать, что существенные условия договора аренды зданий и сооружений обязательны и их отсутствие либо несоответствие установленной форме влечет за собой признание договора недействительным. К этим условиям принадлежат предмет договора и плата, установленная за пользование объектом, о них мы далее поговорим подробнее.

Объект соглашения

Объектом аренды становится само строение. Сдавая строение в аренду, ключевое внимание обращается на юридическое состояние земли, где объект располагается. В законе прописано, что вместе с получением прав на владение и использование указанного строения приобретается право на часть земли, которую оно занимает и которая требуется для его эксплуатации.

Права на землю стороны, арендующей объект, имеют прямую зависимость от прав стороны, сдающей его, если:

  • арендодатель имеет законное право собственности на землю, тогда вторая сторона соглашения приобретает право использования части земли, занимаемой объектом и необходимой для пользования соответственно с его предназначением,
  • арендодатель не является владельцем земли, тогда права арендатора на земельный участок определяются исключительно на основании оценки объема прав второй стороны.

Больше того, Законом устанавливается, что аренда объекта, расположенного на земле, не содержащийся у арендодателя в законной собственности, допустима без согласования с владельцем означенного участка, но с условием, что указанное не расходится с условиями использования земли, прописанными в российском законодательстве либо договором с ее владельцем. Целесообразно отметить, что участникам сделки не потребуется оформлять и подписывать допсоглашение, где будут описаны права использования земли.

Главным документом, устанавливающим права, в подобных ситуациях становится исключительно договор аренды объекта, подписанный сторонами.

Но, если земля, где располагается арендованное строение, продается третьим лицам, за арендатором строения остается право использования земельного участка, занимаемого арендуемым объектом и требуемого для его эксплуатации, на прежних основаниях, т.е. на условиях, которые действовали на момент заключения сделки.

Стоимость аренды

В договоре аренды на объект должно содержаться и второе существенное условие размер оплаты за аренду объекта и схемы расчетов.

Размеры арендных платежей зависят от многих параметров, в частности:

  • направление предположительного пользования объектом,
  • его технические параметры и другие.

Плата за аренду определяется зафиксированной суммой в месяц, ценой за единицу площади объекта или иным согласованным способом. Обычно, плата за аренду устанавливается в денежной форме, а выплаты осуществляются один раз в месяц (квартал).

При отсутствии согласования (в письменной форме) по данному условию, арендный договор на объект считается незаключенным.

Иные важные условия

К таким условиям аренды объектов относят период аренды. Как было сказано выше, договор аренды имущества может быть заключен на любой период времени. Если срок аренды не определяется сторонами, данная сделка заключается бессрочно (неустановленный срок).

Если в этом варианте какая-то из сторон пожелает аннулировать заключенное соглашение, то она вправе осуществить это когда угодно.

При подобном аннулировании соглашения, в соответствии с законом, требуется оповестить второго участника договора за 90 дней. Оповещение второй стороны об аннулировании сделки осуществляется письменно.

Срок указанного оповещения о предполагаемом прекращении действия договора по согласованию между сторонами может изменяться. Это обязательно прописывается в документах.

Дополнительные приложения

К арендному договору могут прилагаться следующие сопутствующие документы:

  • детальное описание объекта,
  • детальное описание земли, где располагается объект,
  • план внесения платежей по аренде,
  • свидетельство о праве собственности,
  • документы, устанавливающие права на участок,
  • кадастровые документы на строение и землю,
  • акт, подтверждающий факт передачи объекта,
  • допсоглашение,
  • протоколы разногласий и их согласования.

Передача (прием) и возврат объекта

Главной обязанностью участника, выступающего в качестве арендодателя, становится передача строения второй стороне в состоянии, отвечающем положениям сделки и его предназначению.

Передача (возврат) объекта по соглашению производится по конкретным правилам им закон придает правовой статус. Данные действия осуществляются на основании передаточного акта или другого документа, который подтверждает факт приема-передачи.

Документ подписывается обоими участниками договора.

При нежелании какой-либо из сторон подписывать документ, подтверждающий передачу объекта на оговоренных в арендном соглашении условиях, будет считаться отказом от исполнения взятых на себя обязательств по передаче объекта. Обязанность арендатора возвратить объект оформляется в аналогичном порядке.

Арендатор обязан внести плату, включающую не только арендные платежи за использование объекта, но и оплату за использование земли, где он располагается, либо передаваемый одновременно с ним соответственной частью земли, если иное не предусматривается соглашением.

Важные особенности заключения арендного соглашения

Заключая арендное соглашение на объект, следует знать, что оно обязательно составляется письменно и подписывается обоими участниками сделки. Когда объект арендуется на период больше 12 месяцев и проходит юридическую регистрацию в Госреестре, то именно с этого времени соглашение считается заключенным.

Принимая объект в аренду, участник соглашения берет на себя обязательства по уплате арендных взносов, прописанных в договоре, без задержек, пользованию объектом по его прямому предназначению, поддержанию его в должном состоянии. Причем подписывая соглашение, арендатор, получает и права, в частности:

  • истребовать удержания из оплаты сумму затрат на исправление недостатков принятого объекта, каковые полностью/по частям препятствуют его эксплуатации,
  • истребовать снижения ежемесячной платы, если по причинам, не зависящим от него, состояние объекта ухудшается,
  • передавать арендуемый им объект в субаренду, не получив на то согласие арендодателя, передавать арендные прав в залог, внося полученные средства в уставной фонд,
  • на приоритетных правах заключить арендный договор на новый период времени с условием, что раньше им надлежащим образом исполнялись возложенные на него обязательства.

Нередко арендодатель прописывает в соглашении право самостоятельно менять величину арендной платы при возникновении некоторых условий и право аннулировать соглашение при нарушениях второй стороной сроков внесения арендных платежей.

Включение в документ подобных положений не нарушает отечественного законодательства.

При этом Гражданским кодексом РФ устанавливаются общие правила, по которым при требовании арендодателя соглашение аннулируется до окончания срока только через суд, если арендатор:

  • использует строение со значительными нарушениями условий соглашения или предназначения объекта, а также с регулярными нарушениями,
  • значительно ухудшается состояние объекта,
  • больше 2-х раз подряд задерживает внесение арендных платежей,
  • не делает капитального ремонта объекта в предписанные сроки, если его проведение возлагается на арендатора,
  • в других случаях, которые предусмотрены арендным договором.

Важно, что арендодатель вправе потребовать аннулирования соглашения до окончания срока лишь после направления в адрес второй стороны письменного предупреждения о необходимости выполнения им обязательств в предписанный срок.

Требование об аннулировании соглашения будет отклонено судебной инстанцией, если арендатор своевременно исправит все нарушения. Но когда в соглашении за арендодателем такое право не закрепляется, он не вправе препятствовать второй стороне в использовании строения до соответствующего решения суда об аннулировании сделки.

Ущемление прав арендатора на использование объекта может повлечь привлечение к ответственности арендодателя.

Всегда следует с особой внимательностью относится к подготовке, оформлению и подписанию документов. Целесообразно просчитать возможность возникновения различных ситуаций, в том числе, споры между сторонами. Это в последующем защитит арендатора от всевозможных неправомерных актов, а также защитит его права.

Загрузка…

Источник: https://domosite.ru/arenda/sushhestvennyie-usloviya-dogovora-arendyi-zdaniy-i-sooruzheniy

Как безопасно заключить договор аренды нежилого помещения

Аренда зданий и сооружений стороны

Аренда объекта недвижимого имущества, предназначенного для использования в коммерческих целях, является одной из самых распространенных сделок на рынке недвижимости.

Сдача в аренду нежилых объектов (помещений или зданий), например, под магазин или офис, предполагает не только поиск подходящего объекта недвижимости, но и последующее заключение договора с соблюдением ряда особенностей, в том числе и необходимости государственной регистрации такого договора.

Целью договора аренды является передача имущества во временное владение и пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора (арендатор и арендодатель).

Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно, не имеет возможности или не считает необходимым приобретать его в собственность.

Арендодатель же преследует цель извлечения прибыли путем передачи имущества во временное пользование другому лицу.

Как правильно составить договор аренды с юридической точки зрения? В каких случаях необходимо соблюсти процедуру государственной регистрации такого договора? Эти и другие вопросы будут предметно рассмотрены в данной статье.

1. Договор аренды: понятие, существенные условия и государственная регистрация

Правовое регулирование арендных отношений предусмотрено главой 34 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ). В ней, в том числе, сформулированы понятия и основные условия аренды, а также предусмотрены специальные нормы, регулирующие аренду здания и сооружения.

Согласно ГК РФ, сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. В роли сторон договора аренды могут выступать все субъекты гражданских правоотношений: физические и юридические лица, индивидуальные предприниматели, а также государство через свои органы.

По общему правилу, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (п. 1 ст. 606 ГК РФ).

Договор аренды здания и сооружения представляет собой одну из разновидностей договора аренды (ст. 650 ГК РФ).

1.1. Заключение и существенные условия договора аренды

Договор аренды заключается в письменной форме, нотариального удостоверения не требует.

При заключении договора аренды объекта недвижимости следует иметь в виду, что правом передавать имущество в аренду обладает его собственник или лицо, уполномоченное собственником (ст. 608 ГК РФ).

Поэтому прежде чем заключить договор аренды, стоит проверить наличие зарегистрированных прав арендодателя на объект недвижимости и наличие сведений о нем в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Рекомендации: чтобы удостовериться в том, что договор аренды заключает собственник, закажите в Росреестре выписку из ЕГРНоб объекте недвижимости. Кроме того, в случае, если сторону арендодателя представляет уполномоченное лицо, проверьте наличие и актуальность нотариально удостоверенной доверенности.

Существенными условиями договора аренды недвижимого имущества являются:

  • предмет договора аренды;
  • размер и порядок уплаты арендной платы;
  • порядок передачи имущества и иные условия, определяемые по согласованию сторон;
  • срок аренды.

Предметом договора аренды в рассматриваемом нами случае является здание, сооружение, нежилое помещение, машино-место.

Рекомендации:для надлежащего согласования предмета договора аренды укажите в договоре максимальное количество сведений, позволяющих однозначно идентифицировать передаваемое арендатору недвижимое имущество: его вид (здание, сооружение, нежилое помещение либо часть здания или нежилого помещения); кадастровый номер; площадь; адрес.

Размер и порядок уплаты арендной платы отражаются в договоре аренды по согласованию сторон. Поскольку перечень вариантов оплаты, предусмотренных ст. 614 ГК РФ, не является исчерпывающим, стороны имеют возможность согласовать в договоре иные формы оплаты либо сочетание нескольких форм.

Условие о порядке передачи здания, сооружения, помещения определяет, в какой срок и каким образом предмет аренды должен фактически перейти во владение и (или) пользование арендатора, а также каким способом должна быть подтверждена передача.

Срок аренды (ст. 610 ГК РФ), по общему правилу, определяется в договоре также по соглашению сторон. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

1.2. Государственная регистрация долгосрочного договора аренды

По общему правилу договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ). Кроме того, п. 2 ст.

651 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее 1 года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Таким образом, государственной регистрации подлежит договор аренды здания, сооружения или нежилого помещения (или их частей) только в случае, если такой договор заключен на срок не менее 1-го года.

Судебная практика

В рекомендациях, изложенных в п. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений», указано, что к договорам аренды нежилых помещений должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ.

Важно! Требования гражданского законодательства о регистрации договора аренды распространяются также на договор субаренды.

Для государственной регистрации договора аренды необходимо подать заявление в Росреестр. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества (ч.1 ст. 51 Федерального закона “О государственной регистрации недвижимости” от 13.07.2015 № 218-ФЗ; далее – Закона о регистрации).

При этом лицо, обращающееся за совершением регистрационных действий, должно оплатить государственную пошлину в установленном налоговым законодательством размере (ст. 333.17, п. 2 ст. 333.18 НК РФ).

Особенностью государственной регистрации договора аренды объекта недвижимого имущества (здания, сооружения, помещения или их частей) является необходимость индивидуализации недвижимого имущества как объекта сделки для целей государственной регистрации. Такая индивидуализация осуществляется Росреестром в процессе кадастрового учета.

В случае отсутствия в ЕГРН сведений о кадастровом учете объекта или его арендуемой части, государственная регистрация аренды осуществляется одновременно с государственным кадастровым учетом объекта, части объекта (ст. 44 Закона о регистрации). Основанием для осуществления государственного кадастрового учета является технический план, который также необходимо представить в Росреестр в данном случае.

! 05.12.2018 депутатами Государственной Думы РФ на рассмотрение внесен законопроект «О внесении изменений в статью 44 Закона о регистрации», согласно которому в часть 5 указанной статьи закона предлагается внести изменения, в соответствии с которыми государственный кадастровый учет передаваемой в аренду части можно будет осуществить без предоставления технического плана на такую часть при его наличии в реестровом деле правоустанавливающих документов

Источник: https://zen.yandex.ru/media/vladeilegko/kak-bezopasno-zakliuchit-dogovor-arendy-nejilogo-pomesceniia-5d9abe371d656a00ad1fe75e

65.Аренда зданий, сооружений, предприятий

Аренда зданий и сооружений стороны

65.        Аренда зданий, сооружений, предприятий.

Договор: Возмездный, взаимный, срочный, консенсуальный

Существенный условия: предмет, цена

Субъекты: арендатор и арендодатель

Форма: письменная (нам срок более года – государственная регистрация)

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Это вид договора аренды, самостоятельное существование которого обусловлено особенностями правового режима такой недвижимости, как здания и сооружения.

Предметом договора аренды может выступать только здание или сооружение в целом. Если в аренду сдается часть здания или сооружения, отношения между арендодателем и арендатором должны регламентироваться общими нормами о договоре аренды.

Если при аренде части здания или сооружения права арендатора на земельный участок могут определяться только в договоре или не определяться вообще, то при аренде здания или сооружения в целом права арендатора на земельный участок могут определяться не только договором, но и законом.

Предметом договора аренды зданий и сооружений могут быть только нежилые строения. Наем жилых строений регламентируется нормами о договоре найма жилого помещения. В соответствии со ст.

651 ГК договор аренды здания или сооружения должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Следовательно, договор аренды здания или сооружения, совершенный сроком до одного года, будет считаться заключенным и без государственной регистрации при наличии соответствующей письменной формы.

К числу существенных условий рассматриваемого договора относятся условия о предмете аренды и о размере арендной платы.

В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК в договоре аренды здания или сооружения должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить, какое здание (сооружение) подлежит передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных условие о предмете аренды считается несогласованным, а договор – незаключенным.

В связи с этим к договору аренды здания или сооружения должны прилагаться документы, идентифицирующие отдельно стоящее здание (сооружение): план земельного участка и (или) план объекта недвижимости с указанием кадастрового номера земельного участка, правами на который обладает арендодатель – собственник здания (сооружения). На каждое здание и сооружение имеются технические паспорта с их планами и с указанием целевого назначения этих объектов.

Предмет договора аренды здания или сооружения должен совпадать со зданием или сооружением как объектом государственной регистрации недвижимого имущества.

Но государственной регистрации в качестве самостоятельных объектов недвижимости могут быть подвергнуты здания и сооружения, играющие второстепенную, обслуживающую роль по отношению к главенствующим по назначению зданиям или сооружениям.

Вследствие этого такие здания и сооружения, зарегистрированные в качестве самостоятельных объектов недвижимости, но не указанные в качестве предмета договора, не могут рассматриваться как принадлежности вещи. Норма ст. 135 ГК здесь неприменима.

В соответствии с п. 1 ст. 654 ГК договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, не применяются.

Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или соответствующей частью участка, передаваемой вместе с ним. Это правило может быть изменено соглашением сторон или предписанием закона.

Способы определения размера арендной платы могут быть различными. Но в тех случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.

По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему право требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.

Предметом договора аренды является предприятие в целом, т.е. имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Промышленное или торговое предприятие, как давно было замечено, не телесная вещь и не совокупность вещей.

Не будучи в то же время и каким-либо единым правом, оно представляет собой хозяйственное единство ряда имущественных, правовых и фактических ценностей. Их связанность превращает предприятие в возможный объект отчуждения и делает возможным его аренду как некоего замкнутого, способного к принесению доходов хозяйственного целого.

Рассматриваемый договор является взаимным (двусторонним) и возмездным. В силу этого стороны имеют друг перед другом ряд корреспондирующих прав и обязанностей.

Основная обязанность арендодателя – предоставить арендатору предприятие в состоянии, соответствующем условиям договора и дающем арендатору возможность достижения коммерческих целей, ради которых он приобретает его в пользование.

1) Арендодатель вправе:

– требовать уплаты арендной платы;

– требовать в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы её досрочного внесения в установленный арендатором срок (не более, чем за 2 срока подряд), если иное не предусмотрено договором (ст. 614);

– требовать расторжения договора, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с его назначением или условиями договора, ухудшает состояние имущества, более двух раз подряд не вносит арендную плату и др. (ст. 619).

2) Арендодатель обязан:

– предоставить сданное внаём имущество своевременно и в состоянии, соответствующем его назначению (ст. 611);

– отвечать за недостатки сданного в аренду имущества, препятствующие его использованию, даже если при заключении договора он о них не знал (ст. 612);

– предупредить арендатора о правах третьих лиц (ст. 613);

– произвести за свой счёт капитальный ремонт имущества, если иное не предусмотрено договором или законом (ст. 616).

3) Арендатор вправе:

– истребовать сданное внаём имущество и возмещение убытков, причинённых несвоевременностью предоставления имущества (ст. 611);

– требовать расторжения договора и возмещения убытков, причинённых неисполнением договора;

– при обнаружении недостатков в арендуемом имуществе:

– требовать их устранения, либо уменьшения цены, либо возмещения расходов на их устранение, либо расторжения договора;

– удержать из арендной платы сумму расходов на устранение недостатков, уведомив об этом арендатора;

– требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора при появлении неоговоренных прав третьих лиц на арендуемое имущество;

– если арендодателем не произведён капитальный ремонт, то:

– произвести его за счёт арендодателя;

– потребовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков;

– с согласия арендодателя (ст. 615):

– сдать имущество в субаренду;

– передать арендные права другому лицу;

– отдать арендные права в залог или внести в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ;

– иметь преимущество при заключении договора на новый срок (ст. 621).

4) Арендатор обязан:

– своевременно платить арендную плату;

– пользоваться арендуемым имуществом в соответствии с его назначением и условиями договора.

Источник: https://alekssandr.jimdofree.com/%D0%B3%D1%80%D0%B0%D0%B6%D0%B4%D0%B0%D0%BD%D1%81%D0%BA%D0%BE%D0%B5-%D0%BF%D1%80%D0%B0%D0%B2%D0%BE/65-%D0%B0%D1%80%D0%B5%D0%BD%D0%B4%D0%B0-%D0%B7%D0%B4%D0%B0%D0%BD%D0%B8%D0%B9-%D1%81%D0%BE%D0%BE%D1%80%D1%83%D0%B6%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D0%B9-%D0%BF%D1%80%D0%B5%D0%B4%D0%BF%D1%80%D0%B8%D1%8F%D1%82%D0%B8%D0%B9/

Аренда зданий и сооружений

Аренда зданий и сооружений стороны

Договор аренды зданий и сооружений.

По договору арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание и сооружение (недвижимость, кроме предприятия).

Договор регламентируют ст. 650-655 ГК.

Особенности договора

Договор является консенсуальным, взаимным, возмездным.

Сторонами договора могут быть любые физические и юридические лица, а также публично-правовые образования. Арендодатель должен быть собственником имущества, сдаваемого в аренду, или лицом, уполномоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Существенными условиями договора являются условия о предмете аренды и размере арендной платы.

Предметом аренды является здание или сооружение. Понятие “сооружение” является родовым по отношению к понятию “здание”.

Сооружение – это любая значимая постройка, служащая для технических целей: колодцы, оранжереи, парники, навесы, трансформаторы, тепловые узлы, мосты и другие инженерные сооружения. Люди в сооружениях находятся лишь временно.

Здание – это архитектурное сооружение (дом). Оно предназначено для постоянного нахождения в нем людей с целью проживания или работы.

Признаками зданий и сооружений являются:

это объекты, созданные людьми, а не природой;

они прочно связаны с земельным участком, на котором возведены, их перемещение невозможно без несоразмерного ущерба назначению объекта;

это отдельно стоящие (самостоятельные) объекты;

это объекты, возведение которых закончено, и они уже используются или могут быть использованы по прямому назначению.

Так, здания могут быть объектом арендных отношений лишь после принятия их в эксплуатацию как результат завершения строительства, государственной регистрации и технической инвентаризации в установленном порядке.

Предметом аренды могут быть и части зданий (сооружений), если под ними могут быть выделены обособленные земельные участки. Например, флигель здания имеет отдельный вход и расположен на участке, который граничит с соседним. Такой земельный участок в любой момент может быть функционально обособлен и передан в пользование арендатору части здания (сооружения).

От здания (сооружения) необходимо отличать нежилое помещение, которое является частью соответствующего здания (сооружения).

Что касается размера арендной платы, то правила ее определения, предусмотренные п. 3 ст. 434 ГК, к рассматриваемому договору не применяются (т.е. размер платы может быть установлен исходя из цены, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы, услуги).

Арендная плата дифференцируется в зависимости от вида деятельности арендатора при использовании здания (сооружения).

Она должна учитывать стоимость объекта аренды, его технические характеристики, указанные в техническом паспорте (назначение, основная и вспомогательная площадь, подвалы, износ, строительные материалы стен, перекрытий, тип строения, степень благоустройства, удобство для коммерческого использования и т.д.).

Обычно арендная плата включает необходимость возмещения арендодателем амортизационных отчислений, налога на имущество и других платежей. В цену аренды входит не только плата за здание (сооружение), но и плата за пользование землей, на которой расположено здание или сооружение.

Стороны должны в обязательном порядке определить размер арендной платы, в противном случае договор не будет считаться заключенным.

Пункт 3 ст. 614 ГК закрепил норму, в соответствии с которой размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Вместе с тем в указанной статье отмечается, что законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для отдельных видов имущества.

Таким образом, не подзаконные акты, а именно закон может изменять минимальные сроки пересмотра размера арендной платы.

Кроме того, п. 4 ст.

614 ГК закрепил право арендатора требовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. Причем такое право возникает не при всяком ухудшении, а лишь при существенном. Признаки существенного ухудшения следует трактовать по смыслу ст. 450 и ст. 451 ГК.

Договор аренды здания или сооружения заключается в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Заключение договора путем обмена документами невозможно. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность (п. 1 ст. 651 ГК).

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК). С момента такой регистрации он считается заключенным.

Регистрация порождаемого договором аренды недвижимого имущества обременения вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора производится на основании ст.

26 Закона о государственной регистрации только при регистрации самого договора аренды недвижимого имущества”. Отсюда следует, что право аренды зданий и сооружений, заключенной на срок менее года, не подлежит регистрации.

При регистрации же договора на срок год и более года он регистрируется вместе с правом аренды.

До заключения договора аренды здания или сооружения арендодатель обязан информировать арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество.

При аренде здания или сооружения арендатору передаются права на ту часть земельного участка, которая занята соответствующим зданием или сооружением и необходима для их использования.

Если земельный участок не принадлежит на праве собственности арендодателю, то к арендатору здания (сооружения) перейдет то право на земельный участок, необходимый для нормальной эксплуатации здания (сооружения), которым обладал на него сам арендодатель.

При продаже такого земельного участка другому лицу за арендатором здания или сооружения сохраняется право пользования этим земельным участком на условиях, действовавших до его продажи.

Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, который подписывается сторонами. Уклонение от подписания такого документа рассматривается как отказ от исполнения обязанностей, предусмотренных договором, и влечет соответствующие последствия.

Возврат арендованного имущества также осуществляется путем составления передаточного акта.

Арендатор не вправе производить никаких капитальных преобразований, затрагивающих несущие конструкции, перепланировку арендованного здания или сооружения без согласия арендодателя.

Источник: https://studopedia.ru/8_48848_arenda-zdaniy-i-sooruzheniy.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.