Договор аренды здания находящегося в собственности арендодателя

Содержание

Договор аренды помещения

Договор аренды здания находящегося в собственности арендодателя

Сделка по передаче объекта недвижимости в право пользования от собственника другому лицу оформляется с помощью договора аренды.

Пункты документа должны соответствовать законодательству РФ, а именно – ГК РФ и законодательным актам. В этом порядок оформления договора аренды изменился и был доработан.

Расскажем об особенностях арендных отношений, регистрации договора аренды и других нюансах.

Основные понятия

Понятия «нежилое помещение» законодательство не устанавливает. По общему правилу – это недвижимость, которая не относится к жилой и входит в состав здания.

Сделка, в результате которой у сторон появляются права и обязанности связанные с распоряжением и владением нежилым имуществом оформляется с помощью договора аренды.

Отношения между арендатором и арендодателем регулирует вторая часть Гражданского кодекса РФ.

Предметом договора аренды могут быть любые объекты недвижимости – сооружения, здания, помещения, дома, квартиры и пр. Сторонами сделки становятся юридические и физические лица. Арендодатель – собственник объекта или лицо, обладающее правом распоряжаться недвижимостью. Арендатор – любое заинтересованное в совершении сделки лицо.

Форма и содержание договора аренды

ГК РФ устанавливает правило, в соответствии с которым договор аренды должен оформляться в письменной форме. С 2017 года введена регистрация договоров, однако действует она не во всех случаях. Процедуру государственной регистрации должны пройти сделки, в соответствии с которыми объект передается на праве аренды на срок более 12 месяцев.

К содержанию договора аренды предъявляются следующие требования:

  1. Не менее двух экземпляров договора сроком до 1 года и трех экземпляров документа, подлежащего регистрации.
  2. Договор содержит описание объекта, преамбулу, стоимость, срок и реквизиты сторон. Документ признается недействительным, если в нем нет информации о цене, сроке и предмете.
  3. В качестве предмета прописываются: площадь объекта, полный адрес, кадастровый номер, реквизиты документа, подтверждающие право собственности арендодателя или право распоряжаться имуществом.
  4. Акт приема-передачи подтверждает, что помещение было передано арендатору. В документе прописывается состояние объекта, дата передачи, состав имущества. Если акт не составляется, то эта информация включается в договор аренды. Важно, чтобы в письменной форме был подтвержден акт передачи недвижимости.
  5. В качестве реквизитов физического лица указываются паспортные данные, адрес регистрации, реквизиты банковского счета. Директор компании должен указать, что он действует на основании устава, иное лицо вносит в договор реквизиты доверенности.
  6. Порядок оплаты аренды прописывается детально: сумма, срок внесения денег, способ. Уточняется, входит ли в стоимость сумма НДС.
  7. Одно из важных условия договора – срок аренды. Как указано выше, сделки сроком до 12 месяцев не обязательно регистрировать. Государственную регистрацию обязаны проходить арендодатели, заключающие договор на год и дольше. Выделяют краткосрочные договора (до 12 месяцев) и долгосрочные (свыше 12 месяцев).

Регистрация договора

Закон защищает стороны заключения договора путем обязательной государственной регистрации сделки, которая заключается в подаче документов по сделке, правоустанавливающих документов на объект в Росреестр. Регистрация – платная услуга, стороны оплачивают госпошлину, установленную Налоговым кодексом РФ.

Процедура необходима для того чтобы информация о возникновении арендных отношений стала открытой и доступной для других лиц. Аренда – это обременение объекта, из-за которого меняется порядок владения, распоряжения и использования имущества.

После регистрации на документе ставится специальная отметка, сделке присваивается номер, и данные вносятся в ЕГРН. Для тех лиц, кто планирует получение лицензии, регистрация необходима для подтверждения местонахождения лицензиата.

Регистрация может проводиться по желанию сторон, если срок аренды составляет менее 1 года.

Документы для регистрации

Перечень документов различается в зависимости от статуса объекта в качестве части помещения или объекта зарегистрированного в Государственном кадастре.

Единый список документов следующий:

  1. Заявление на регистрацию.
  2. Правоустанавливающие документы на объект недвижимости. Достаточно предоставить выписку из ЕГРН. Быстро заказать выписку из ЕГРН можно на сайте егрп-онлайн.рф. Это единственный способ получить данные о недвижимости оперативно и надежно.
  3. Документы, подтверждающие личность: паспорт, доверенность для представителя, решение о назначении руководителем организации;
  4. Договор аренды – 3 экземпляра;
  5. Подтверждение уплаты государственной пошлины – платежное поручение;
  6. Иные документы – согласие банка на имущество в залоге, разрешение на выделение объекта переданного в управление и пр.

На все документы за исключением паспорта необходимо предоставить нотариально заверенную копию. С паспорта копия снимается непосредственно в МФЦ.

Для юридического лица или ИП список документов помимо указанных выше, следующий:

  • оригинал выписки из ЕГРЮЛ или ЕГРНИП;
  • свидетельство о регистрации;
  • свидетельство о постановке на налоговый учет.

Заявление на регистрацию договора подается в Росреестр, МФЦ, по почте или в электронном виде.

Проверка объекта

Перед заключением договора необходимо уделить внимание выбору объекта аренды. Для этого запрашивается выписка ЕГРН на недвижимость. Достаточно знать адрес или кадастровый номер. Это можно сделать с помощью ресурса егрп-онлайн.рф или запросить данные в Росреестре или МФЦ.

В государственных органах процесс заказа займет до 5 дней. Для оформления придется лично приходить в Росреестр или МФЦ, потратить время на беседу со специалистом. Получить выписку ЕГРН на сайте егрп-онлайн.рф намного проще. Документ с цифровой подписью поступит на электронную почту в течение часа.

Из него можно узнать всю необходимую информацию для заключения договора аренды.

Расторжение договора

В соответствии с ГК РФ договор аренды может быть расторгнут. По инициативе арендодателя сделка расторгается в следующих случаях: арендатор пользуется объектом не по назначению, состояние недвижимости ухудшилось, арендные платежи просрочены более двух раз, капитальный ремонт, предусмотренный договором, не проводится.

Случаи расторжения договора по инициативе арендатора следующие:

  • использование объекта невозможно, т.к. арендодатель препятствует этому;
  • арендодатель скрыл существенные недостатки недвижимости;
  • объект непригоден для использования по причинам, которые не зависят от действий арендатора;
  • арендодатель не ремонтирует объект, что предусмотрено в договоре.

Сделка может заключаться с установлением иных причин расторжения, как по инициативе арендодателя, так и арендатора. Досрочное расторжение возможно после письменного предупреждения другой стороны.

Арендные отношения прописаны в Гражданском кодексе. Если следовать им, сюрпризов в течение всего срока аренды не будет.

Источник: https://xn----8sbhhxkndeik.xn--p1ai/dogovor-arendy-pomeshheniya/

Договор на аренду нежилого помещения, находящегося в собственности арендодателя. Образец

Договор аренды здания находящегося в собственности арендодателя

Скачать договор:

                        ДОГОВОР АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ,

                  НАХОДЯЩЕГОСЯ В СОБСТВЕННОСТИ АРЕНДОДАТЕЛЯ

    г. _______________                             “___”_________ 199_ г.

         _______________________________________________________________,

                    (наименование предприятия, организации)

    именуем___ в дальнейшем “Арендодатель”, в лице ______________________

    ____________________________________________________________________,

                    (должность, фамилия, имя, отчество)

    действующего на основании __________________________________________,

                                        (Устава, подложения)

    с одной стороны, и _________________________________________________,

                          (наименование, предприятия, организации)

    именуем___ в дальнейшем “Арендатор”, в лице _________________________

    ____________________________________________________________________,

                    (должность, фамилия, имя, отчество)

    действующего на основании __________________________________________,

                                        (Устава, подложения)

    с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

                            1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

         1.1. Арендодатель  передает,  а  Арендатор  принимает  в  аренду

    нежилое помещение по адресу: ________________________________________

    общей площадью ____________________ кв. м,  в  состоянии, позволяющем

    его нормальную эксплуатацию.

         1.2. Помещение будет использоваться под (указать): _____________

    ____________________________________________________________________.

                           2. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

         2.1. Арендодатель обязуется:

         2.1.1. Производить капитальный ремонт за свой счет.

         2.1.2. В случае аварии,  произошедшей  не  по  вине  Арендатора,

    немедленно принимать   все   необходимые   меры   по   устранению  ее

    последствий.

         2.2. Арендатор обязуется:

         2.2.1. Использовать  помещение  исключительно  по  его   прямому

    назначению в соответствии с настоящим договором.

         2.2.2. Содержать помещение в  полной  исправности  и  образцовом

    санитарном состоянии в соответствии с требованиями СЭС,  обеспечивать

    пожарную и электрическую безопасность.

         2.2.3. Своевременно  за  счет  собственных  средств  производить

    текущий и косметический ремонт.

         2.2.4. При    обнаружении    признаков    аварийного   состояния

    сантехнического, электротехнического    и    прочего     оборудования

    немедленно сообщать об этом Арендодателю.

         2.2.5. Не проводить  реконструкции  помещения,  переоборудования

    сантехники и   других   капитальных   ремонтных  работ  без  согласия

    Арендодателя. Неотделимые улучшения арендуемых помещений  производить

    только с письменного разрешения Арендодателя.

         2.2.6. Если   арендуемое   помещение   в   результате   действий

    Арендатора или непринятия им необходимых и своевременных мер придет в

    аварийное состояние,  то Арендатор восстанавливает его своими силами,

    за счет своих средств,  или возмещает ущерб, нанесенный Арендодателю,

    в установленном законом порядке.

         2.3. Арендуемые    помещения   могут   сдаваться   в   субаренду

    Арендатором только с письменного согласия Арендодателя.

                                 3. РАСЧЕТЫ

         3.1. Арендатор своевременно производит арендные платежи согласно

    прилагаемому расчету в общей сумме _____________________________ руб.

    в год (в квартал, в месяц) без учета (с учетом) налога на добавленную

    стоимость.

         3.2. Арендная   плата   может   быть  пересмотрена  досрочно  по

    требованию одной из сторон в случаях изменения реально складывающихся

    цен, а  также  других  факторов,  оказывающих  влияние  на  оценочную

    стоимость в  составе,   характеристике   и   стоимости   передаваемых

    помещений. Сторона, выступившая инициатором пересмотра арендной платы

    должна предупредить об этом не позднее, чем за ____________ месяцев.

         3.3. Оплата   производится   ежемесячно   (ежеквартально)  путем

    перечисления суммы,  определенной  договором,  с   расчетного   счета

    Арендатора на расчетный счет Арендодателя не позднее 10 числа каждого

    месяца (пятого числа первого  месяца  каждого  квартала),  начиная  с

    первого месяца (квартала) аренды.

         3.4. За  каждый  день  просрочки  перечисления  арендной   платы

    начисляется пеня в размере ____%  от суммы задолженности, но не более

    ____% от общей суммы арендной платы.

         3.5. В  случае  оставления  Арендатором  помещений  до истечения

    срока аренды или в связи  с  окончанием  срока  договора,  он  обязан

    уплатить Арендодателю   сумму   стоимости   не  произведенного  им  и

    являющегося его  обязанностью  косметического  или  текущего  ремонта

    помещений.

         3.6. Стоимость неотделимых улучшений,  произведенных Арендатором

    без разрешения Арендодателя, возмещению не подлежит.

         4. СРОК ДЕЙСТВИЯ, ПОРЯДОК ИЗМЕНЕНИЯ И РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА

         4.1. Срок аренды устанавливается  с “___”__________ 199__ г.  по

    “___”________ 199__ г.

         4.1.1. По истечении срока договора и выполнении всех его условий

    Арендатор имеет преимущественное право на возобновление договора.

         4.1.2. За  месяц  до  истечения  срока  аренды  Арендатор должен

    уведомить Арендодателя о намерении продлить срок договора.

         4.1.3. Письменно  сообщить  Арендодателю,  не позднее чем за две

    недели, о предстоящем освобождении помещений как в связи с окончанием

    срока договора,  так и при досрочном освобождении,  и сдать помещение

    по акту в исправном состоянии, с учетом нормального износа.

         4.2. Изменение  условий договора,  его расторжение и прекращение

    допускаются по соглашению сторон.

         Вносимые дополнения  и  изменения  рассматриваются  сторонами  в

    месячный срок и оформляются дополнительным соглашением.

         4.3. Договор   аренды   подлежит   досрочному   расторжению   по

    требованию Арендодателя, а Арендатор выселению:

         4.3.1. При  использовании  помещения  в целом или его части не в

    соответствии с договором аренды;

         4.3.2. Если  Арендатор  умышленно или по неосторожности ухудшает

    состояние помещения;

         4.3.3. Если  Арендатор  не  внес  арендную  плату в течение трех

    месяцев;

         4.3.4. Если  Арендатор  не производит ремонтов,  предусмотренных

    договоров аренды.

         4.4. Договор   аренды   может   быть  расторгнут  по  требованию

    Арендатора:

         4.4.1. Если    Арендодатель   не   производит   вменяемого   ему

    капитального ремонта помещения.

         4.4.2. Если   помещение   в   силу  обстоятельства,  за  которые

    Арендатор не   отвечает,   окажется   в   состоянии,   негодном   для

    использования.

         4.5. Договор  может  быть  расторгнут   в   силу   форс-мажорных

    (непреодолимых) обстоятельств.

         4.6. Одностороннее расторжение договора не допускается.

         4.7. Споры,   вытекающие   из   настоящего   договора,  решаются

    сторонами путем переговоров.

         4.8. При  недостижении  согласия,  неисполнении или ненадлежащем

    исполнении условий настоящего договора одной из сторон договор  может

    быть расторгнут в арбитражном суде в установленном законом порядке.

                           5. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНАЯ ЧАСТЬ

         5.1. Настоящий Договор составлен  в  двух  экземплярах,  имеющих

    одинаковую юридическую  силу,  по  одному  экземпляру  для  каждой из

    сторон.

         5.2. Другие условия по усмотрению сторон _______________________

    _____________________________________________________________________

         5.3. К Договору прилагаются:

    _____________________________________________________________________

    _____________________________________________________________________

             6. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И ПЛАТЕЖНЫЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

         Арендодатель: __________________________________________________

    _____________________________________________________________________

         Арендатор: _____________________________________________________

    _____________________________________________________________________

                               Подписи сторон:

         Арендодатель                                  Арендатор

     _______________________                   ___________________________

        М.П.                                         М.П.

                                :

                                ————

         При аренде   нежилого   помещения   в   договоре  надо  отметить

    возможность сдачи помещения в субаренду,  т.е. возможность арендатора

    выступить в роли арендодателя этого помещения для третьего лица.

         Обычно субаренду разрешают только с согласия арендодателя.

         Если арендодатель   не  разрешает  субаренду,  то  целесообразно

    предусмотреть в договоре применение санкций  к  арендатору  в  случае

    нарушения этого условия. Это нарушение может послужить основанием для

    расторжения договора аренды.

         Необходимо привести полный перечень нарушений договора,  которые

    могут явиться основанием  для  его  расторжения,  а  также  сроки,  в

    течение которых  арендатор  обязан  освободить занимаемое помещение в

    случае прекращения договора.

         Если по  истечении договора аренды стороны не заявили друг другу

    о расторжении договора,  он считается  продленным  на  неопределенный

    срок. Поэтому  в  договоре  аренды  необходимо  установить  срок,  за

    который арендодатель предупреждает  арендатора  о  прекращении  срока

    аренды.

         Арендная плата в  договоре  должна  рассматриваться  подробно  и

    может включать: амортизацию, налоги, эксплуатационные расходы, и т.д.

         На арендатора либо арендодателя  может  возлагаться  обязанность

    осуществить капитальный ремонт помещения, при этом определяются сроки

    его проведения.

Источник: https://move.ru/dogovor_arendi_negilogo_pomescheniya_sobst/

Договор аренды здания, находящегося в собственности Арендодателя

Договор аренды здания находящегося в собственности арендодателя
с условием о передаче права пользования земельным участком под зданием

г.

«» 2020 г.

в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

1.1. Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду здание и право пользования земельным участком, площадью кв. м, занятым под здание и необходимым для его использования, по адресу: , общей площадью кв. м, в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию в целях, указанных в настоящем Договоре.

1.2. Здание будет использоваться Арендатором в следующих целях: .

1.3. Продукция или иные доходы, полученные Арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с Договором, являются его собственностью.

1.4. В течение десяти дней после подписания настоящего Договора стороны подписывают передаточный акт, который является подтверждением фактической передачи здания Арендатору.

2. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Арендодатель обязуется:

2.1.1. Производить капитальный ремонт за свой счет в срок, установленный отдельным соглашением.

2.1.2. В случае аварии, произошедшей не по вине Арендатора, немедленно принимать все необходимые меры по устранению ее последствий.

2.1.3. Оказать Арендатору необходимое содействие для заключения Арендатором договора о праве пользования земельным участком площадью кв. м, расположенным под зданием и необходимым для его использования.

2.2. Арендатор обязуется:

2.2.1. Использовать здание исключительно по его прямому назначению в соответствии с настоящим Договором.

2.2.2. Заключить с уполномоченным органом договор о праве пользования земельным участком площадью кв. м, расположенным под зданием и необходимым для его использования.

2.2.3. Содержать здание в полной исправности и образцовом санитарном состоянии в соответствии с требованиями СЭН, обеспечивать пожарную и электрическую безопасность.

2.2.4. Своевременно за счет собственных средств производить текущий и косметический ремонт.

2.2.5. При обнаружении признаков аварийного состояния сантехнического, электротехнического и прочего оборудования немедленно сообщать об этом Арендодателю.

2.2.6. Не проводить реконструкции здания, переоборудования сантехники и других капитальных ремонтных работ без письменного согласия Арендодателя. Неотделимые улучшения арендуемого здания производить только с письменного разрешения Арендодателя.

2.2.7. Если арендуемое здание в результате действий Арендатора или непринятия им необходимых и своевременных мер придет в аварийное состояние, то Арендатор восстанавливает его своими силами, за счет своих средств или возмещает в полном объеме ущерб, нанесенный Арендодателю, в установленном законом порядке.

2.3. Арендуемое здание может сдаваться в субаренду Арендатором только с письменного согласия Арендодателя.

3. РАСЧЕТЫ

3.1. Арендатор своевременно производит арендные платежи согласно прилагаемому расчету в общей сумме рублей в месяц с учетом налога на добавленную стоимость.

3.2. Арендная плата может быть пересмотрена досрочно по требованию одной из сторон в случае изменения реально складывающихся цен, а также вследствие других факторов, оказывающих влияние на оценочную стоимость, в составе, характеристике и стоимости арендуемого здания. Сторона, выступившая инициатором пересмотра арендной платы, должна предупредить об этом не позднее, чем за месяцев.

3.3. Оплата производится ежемесячно (ежеквартально) путем перечисления суммы, определенной Договором, с расчетного счета Арендатора на расчетный счет Арендодателя не позднее 10 числа каждого месяца (пятого числа первого месяца каждого квартала), начиная с первого месяца (квартала) аренды.

3.4. За каждый день просрочки перечисления арендной платы начисляется пеня в размере % от суммы задолженности, но не более % от общей суммы арендной платы.

3.5. В случае освобождения Арендатором здания до истечения срока аренды или в связи с окончанием срока Договора, он обязан уплатить Арендодателю сумму стоимости не произведенного им и являющегося его обязанностью косметического или текущего ремонта здания.

3.6. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных Арендатором без разрешения Арендодателя, возмещению не подлежит.

3.7. Плата за пользование зданием (арендная плата), предусмотренная п.3.1 настоящего Договора, включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено.

4. СРОК ДЕЙСТВИЯ, ПОРЯДОК ИЗМЕНЕНИЯ И РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА

4.1. Договор заключается сроком на лет – с «»2020г. по «»2020г.

4.2. Договор подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента такой регистрации.

4.3. По истечении срока Договора и выполнении всех его условий Арендатор имеет преимущественное право на возобновление Договора.

4.4. За месяц до истечения срока аренды Арендатор должен уведомить Арендодателя о намерении продлить срок Договора.

4.5. Арендатор должен письменно сообщить Арендодателю не позднее, чем за месяц о предстоящем освобождении здания как в связи с окончанием срока Договора, так и при досрочном освобождении и сдать здание по акту в исправном состоянии с учетом нормального износа.

4.6. Изменение условий Договора, его расторжение и прекращение действия допускаются по соглашению сторон. Вносимые дополнения и изменения рассматриваются сторонами в месячный срок и, в случае достижения согласия сторон, оформляются дополнительным соглашением. При не достижении согласия Договор действует на прежних условиях.

4.7. Договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию Арендодателя с возмещением причиненных Арендодателю убытков, а Арендатор – выселен из передаваемого в аренду здания в следующих случаях:

4.7.1. При использовании здания без согласия Арендодателя (полностью или отдельных его помещений) в целях, не соответствующих настоящему Договору.

4.7.2. Если Арендатор умышленно или по неосторожности существенно ухудшает состояние здания.

4.7.3. Если Арендатор не внес арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа.

4.7.4. Если Арендатор не производит текущий и косметический ремонт, предусмотренный настоящим Договором.

4.7.5. Настоящий Договор может быть расторгнут досрочно судом по требованию Арендодателя также в других случаях, прямо установленных законом.

4.8. Договор аренды может быть расторгнут судом по требованию Арендатора с возмещением причиненных Арендатору убытков в следующих случаях:

4.8.1. Если Арендодатель не производит вменяемого ему капитального ремонта здания.

4.8.2. Если здание, в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

4.8.3. Настоящий Договор может быть расторгнут досрочно судом по требованию Арендатора также в других случаях, прямо установленных законом.

4.9. Договор может быть расторгнут по инициативе любой из сторон при возникновении обстоятельств непреодолимой силы, делающих его исполнение невозможным.

4.10. Споры, вытекающие из настоящего Договора, решаются сторонами путем переговоров. При не достижении согласия споры подлежат рассмотрению в арбитражном суде в соответствии с действующим законодательством.

4.11. После истечения срока действия настоящего Договора и если Арендатор не воспользуется своим преимущественным правом на его продление, а также при прекращении действия настоящего Договора по другим основаниям стороны подписывают акт о передаче здания от Арендатора Арендодателю.

5. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНАЯ ЧАСТЬ

5.1. Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из сторон и для .

5.2. Стороны вправе в дополнительном соглашении к настоящему Договору оговорить иные условия.

5.3. К Договору прилагаются:

  • копии документов, подтверждающих право собственности Арендодателя на передаваемое в аренду здание;
  • копии документов, подтверждающих права Арендодателя на земельный участок;

7. ПОДПИСИ СТОРОН

Арендодатель _________________

Арендатор _________________

Источник: https://xn----7sbabe7bifhv0bp7dyd.xn--p1ai/dogovor-arendi/713-dogovor-arendy-zdaniya-nahodyaschegosya-v-sobstvennosti-arendodatelya.html

Договор аренды помещения в 2020 году

Договор аренды здания находящегося в собственности арендодателя

Договор аренды помещения – это документ, которым оформляется сделка передачи в пользование объекта недвижимости (помещения) от собственника (арендодателя) к другому лицу (арендатору). Положения договора аренды согласовываются сторонами, но они должны соответствовать законодательству Российской Федерации, а именно – Гражданскому кодексу РФ и другим федеральным законам.

Получите  расчет стоимости этой услуги с помощью нашего калькулятора цен – здесь

Сейчас нормативное регулирование сделок с недвижимостью претерпевает значительные изменения.

Даже чиновники, которые для нас создают и утверждают законы, а также занимаются их реализацией, зачастую не могут ответить на вопросы граждан, связанные с заключением, регистрацией договора аренды.

В сети Интернет информация представлена в большей степени устаревшая и она не отражает текущее положение дел в сфере сделок с недвижимостью.

Огромное количество вопросов и законодательных недоработок вызывает ошибки при оформлении договоров аренды, что приводит к приостановкам в их регистрации, а значит – финансовым проблемам заинтересованных лиц.

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров – звоните по телефонам:

8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)

8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

В нашей статье мы попытаемся рассмотреть основные вопросы, связанные с заключением и регистрацией договоров аренды, основываясь исключительно на действующем законодательстве и актуальной практики работы в этой сфере.

Что такое нежилое помещение?

Нежилое помещение – это объект недвижимости, который имеет назначение «нежилого» и входит в состав здания.

Конкретного понятия, установленного законом, нет. Однако мы полагаем, что следует исходить из обратного, а именно, если помещение не имеет признаков жилого, то оно является нежилым.

Для нежилых помещений в многоквартирных домах Правительством РФ была предпринята попытка сформулировать их понятие: это  «помещение в многоквартирном доме, указанное в проектной или технической документации на многоквартирный дом либо в электронном паспорте многоквартирного дома, которое не является жилым помещением и не включено в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме  независимо от наличия отдельного входа или подключения (технологического присоединения) к внешним сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе встроенные и пристроенные помещения. К нежилым помещениям в настоящих Правилах приравниваются части многоквартирных домов, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места, подземные гаражи и автостоянки, предусмотренные проектной документацией)» (Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 N 354).

Для коммерческих (нежилых зданий) понятие проще – все помещения в них являются нежилыми.

Важно: наши специалисты периодически сталкиваются с вопросами от представителей управляющих компаний многоквартирных домов о возможности передачи в аренду предпринимателям частей общего имущества собственников квартир.

Это предполагает возможность извлечения прибыли для УК и оплаты, к примеру, ремонтных работ в многоквартирном доме. Но, исходя из позиции Правительства, установленной в Постановлении №354, аренда таких помещений не возможна, т.к.

они не являются объектами договоров аренды.

Договор аренды нежилого помещения

Договор аренды нежилого помещения – это сделка, порождающая права и обязанности сторон этого договора, связанных с владением и распоряжением имущества, передаваемого в аренду.

Основное законодательное регулирование договора аренды, а вернее – его оформления и заключения, утверждено в II Части Гражданском кодексе РФ. Здесь установлены как общие положения, так и частные случаи аренды конкретных видов имущества.

Объекты договоров аренды недвижимости

Объектами договоров аренды недвижимого имущества могут любые вещи, которые отвечают критериям определения в качестве объекта недвижимости. Здания, помещения, сооружения, дома, квартиры, линии электропередач, даже – все это можно сдать или снять в аренду.

Стороны договора аренды

Сторонами в договоре аренды объектов недвижимости выступают физические и юридические лица. Это могут быть как публичные, так и частные компании.

Арендодателем выступает субъект, который имеет право собственности на объект недвижимости, либо он может распоряжаться объектом в определенном объеме. К примеру, помещение может быть сдано как в аренду, так и в субаренду.

Другая сторона договора аренды – арендатор. Им могут быть любые заинтересованные лица.

Форма договора аренды в 2020 году

Договор аренды недвижимого имущества оформляется исключительно в письменной форме – это правило установлено в ч. 1 ст. 651 ГК РФ. По общему правилу письменная форма договора аренды предусмотрена для случаев, когда одна из его сторон организация, а также – когда имущество передается в аренду более чем на один год. К примеру, это правило касается аренды транспортного средства.

Уникальным требованием к форме договора аренды недвижимости является требование его государственной регистрации.

Правила регистрации договоров с недвижимостью сейчас регламентируются Федеральным законом №218 «О государственной регистрации недвижимости». Он вступил в силу с 01.01.2017 года.

Государственной регистрации подлежат договоры аренды недвижимости только те, которые заключены сроком более чем на один год. Договоры меньшего срока действия не регистрируются в Росреестре.

Помимо письменной формы, требуется соблюдение следующих правил договора аренды помещений (или иных объектов недвижимости):
  1. Количество экземпляров договора не менее двух – по одному для каждой стороны. Если договор аренды подлежит регистрации следует подготовить три экземпляра, один из которых останется в Росреестре.
  2. Договор аренды обязательно должен содержать преамбулу, описание объекта аренды, стоимость аренды, ее срок, реквизиты сторон. Самыми главными его условиями являются – предмет, цена и срок. Без этого договор может быть признан недействительным и не будет иметь правовых последствий для сторон.
  3. Предмет договора аренды, т.е. объект недвижимости, следует описать как можно детальнее, при этом мы рекомендуем включать в условия соглашения: полный адрес объекта, его площадь в соответствии со сведениями ЕГРН, кадастровый номер (постоянный или временный), а также реквизиты документа, в соответствии с которым арендодатель вправе распоряжаться эти объектом (свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН и др.).
  4. Передача объекта недвижимости обычно оформляется Актом приема-передачи. В нем стороны прописывают: в каком состоянии передается объект, указывают дату передачи, состав имущества, находящегося в помещении (здании). Акт можно не составлять – всю эту информацию можно включить в договор аренды. Мы, к примеру, используем для этого такую формулировку: «Объект передан арендатору в удовлетворительном состоянии «___» __________ 20__ года.». Не важно, как вы оформите передачу, главное, чтобы факт передачи объекта недвижимости был подтвержден документально. Если это будет акт, его нужно также подписать в двух или трех экземплярах.
  5. Реквизиты сторон договора аренды также следует максимально точно прописать. Если договор подписывает директор компании, указывается, что он действует на основании устава, если иное лицо – следует прописать реквизиты его доверенности, а ее копию подшить к договору аренды. При заключении договора с физическим лицом указываются его паспортные данные, место регистрации, реквизиты счета в банке.
  6. В договоре аренды особое внимание стоит уделить описанию и способу оплаты стоимости. Мы обычно указываем так: «оплату стоимости аренды Объекта Арендатор производит в срок не позднее 15 числа месяца, предшествующего очередному месяцу использования Объекта (предоплата), безналичным способом на расчетный счет Арендодателя, указанный в реквизитах сторон (п. ___ Договора).». По соглашению сторон в стоимость аренды включается сумма налога на добавленную стоимость или без нее – это зависит от применяемой системы налогообложения сторон договора.

Срок договора аренды

Срок договора аренды – обязательное условие соглашения сторон. Это предусмотрено гражданским законодательством РФ. На что влияет срок аренды – на необходимость регистрации договора аренды в Росреестре и включение сведений о нем в ЕГРН.

Если аренда сроком менее 12 месяцев, его регистрировать необязательно. Но в случае, когда помещение арендуют более одного года, договор подлежит обязательной государственной регистрации.

Важно: Предмет, срок и стоимость – основные условия договора аренды. Без них договор аренды считается недействительным – его нельзя зарегистрировать, для органов власти он не имеет никакой юридической силы.

Виды договоров: краткосрочный договор аренды и долгосрочный договор аренды

Краткосрочный и долгосрочный договор аренды помещения – две разновидности сделки по передачи в аренду недвижимого имущества. Разделение на них связано со сроком аренды – если договор аренды заключен на срок менее года (12 месяцев), он считается кратковременным. Если срок аренды превышает один год – он называется долгосрочным.

Отличительными особенностями этого договора являются:
Срок – либо более одного года, либо менее 12 месяцев.

Необходимость регистрации договора в Росреестре – государственной регистрации в органах государственной власти и включение сведений о нем в ЕГРН.

Образец выписки ЕГРН:

Особенности объекта недвижимости – они вызваны предыдущим пунктом. Если договор нужно регистрировать, то объект недвижимости должен иметь постоянный или временный кадастровый номер.

Если договор аренды краткосрочный – его объектом может быть любое помещение – иметь или не иметь обособленных границ, находится в коридоре помещения – главное, что арендатор согласен его арендовать, а арендодатель готов сдать его в аренду.

Это следует знать: краткосрочные договоры аренды являются для арендатора более рискованным вариантом – арендодателю их проще разорвать. При заключении долгосрочного договора аренды его содержание, а также полномочия арендодателя, проверяет Росреестр, что минимизирует риски арендатора.

Регистрация договора аренды нежилого помещения

Регистрация договора аренды – процедура, предусмотренная законодательством, в соответствии с которой заинтересованные лица обязаны осуществить подачу документов, свидетельствующих о заключении сделки, правоустанавливающих документов на объект недвижимости, документов, подтверждающих их правоспособность в уполномоченный орган власти. Государственная услуга по регистрации не бесплатна – для ее получения требуется оплатить госпошлину в размере, установленном Налоговым кодексом РФ.

Для чего вообще требуется регистрация договоров аренды и зачем в этом случае вмешательство государства в отношения сторон? Казалось бы, что, как и для любой другой сделки, для аренды достаточно просто волеизъявления арендатора и арендодателя для заключения сделки… но нет.

В случае с установлением обязанности госрегистрации долгосрочной аренды государство постаралось позаботиться обо всех участниках рынка, которые будут заинтересованы во взаимодействии с собственником арендованного объекта недвижимости.

Также это требуется для подтверждения достоверности информации о наличии отношений по аренде между сторонами этого договора.

Получите  расчет стоимости этой услуги с помощью нашего калькулятора цен – здесь

Все дело в том, что при регистрации договора аренды происходит не просто простановка отметки об этом на самом «бумажном» договоре. Сотрудники Росреестра присваивают такой сделке определенный номер и вносят информацию о ней в определенный раздел ЕГРН об объекте недвижимости.

С правовой точки зрения аренда – это обременение объекта. Наличие любого обременения предполагает ряд особенностей при владении, распоряжении и использовании имущества.

К примеру: есть заключенный договор аренды помещения, но собственник решил заложить это помещение в банке при приобретении кредита. Банк запросит у него выписку из ЕГРН, свидетельствующую о том, что обременения на помещения отсутствуют. Банку нужно, чтобы на залоговый объект никто не претендовал. В противном случае ему такой объект залога неинтересен.

Другой вариант полезности регистрации договора аренды – получение лицензий на различные виды деятельности. В большинстве случаев наличие зарегистрированного договора аренды, а значит – подтвержденного местонахождения лицензиата, является одним из главных требований к претенденту (лицензия на продажу алкоголя, лицензия на хранение оружия и др.).

Нужно ли регистрировать договор аренды

Необходимость регистрации договора аренды предусмотрена законом. Однако это может быть и волеизъявлением сторон. Вы можете попросить собственника помещения провести эту процедуру для того, чтобы обезопасить себя от возможного досрочного расторжения контракта.

Обязательно регистрировать долгосрочные договоры аренды – это предусмотрено Гражданским кодексом.

Если ваша сфера деятельности предполагает получение лицензий и других специальных разрешения – регистрация договора аренды, на котором расположена организация, также не будет лишней. Об этом стоит позаботиться заранее, чтобы потом не было спешки, которая практически всегда приводит к удорожанию процесса.

Правильно оформленный и зарегистрированный договор аренды – гарантия стабильности в отношениях его сторон. Все изменения к такому договору должны быть зарегистрированы в установленном порядке, в том числе – касаемо стоимости аренды. Если такие сведения не вносятся дополнительно в ЕГРН, они не имеют юридической силы.

Стоимость регистрации договора аренды – госпошлина и услуги

Государственная пошлина за услугу по регистрации договора аренды установлена II Частью Налогового кодекса – ст. 333.33.  В пункте 22) установлено, что при регистрации прав или обременений объектов, физлица уплачивают 2 000 рублей, а юрлица – 22 000 рублей.

Естественно, такая сумма услуг государства вызывает много вопросов у заинтересованных лиц. Это порождает многочисленную судебную практику и дачу официальных разъяснений госорганов на запросы участников рынка.

Источник: https://smway.ru/dogovor-arendyi-pomeshheniya/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.