Договор ипотеки нежилого помещения

Пошаговая инструкция

Договор ипотеки нежилого помещения

В настоящей статье мы разберемся с видами залога и поговорим о порядке регистрации залога недвижимого имущества в Росреестре.

Для начала нужно отметить, что залог недвижимого имущества, именуемый по-другому “ипотека” является одним из способов обеспечения исполнения обязательства.

Зачастую ипотекой обеспечивается исполнение обязательства должника по выплате кредита в пользу банка или по возврату денежных средств по договору займа, однако залогом может обеспечиваться исполнение любого договора (например, купли-продажи) или обязательства, возникающего из причинения вреда. Кроме того, существует 2 вида залога недвижимости: ипотека в силу договора и ипотека в силу закона. Ипотека в силу договора возникает только в том случае, если стороны заключат договор об ипотеке, то есть договор, по которому одна сторона предоставляет другой стороне недвижимость в залог для обеспечения исполнения обязательства по иному договору. 

    Ипотека же в силу закона возникает без заключения договора ипотеки в случаях, прямо поименованных в законе. Такими случаями являются:

  • предоставление рассрочки или отсрочки оплаты стоимости квартиры по договору купли-продажи, то есть если до момента регистрации права собственности покупатель не оплачивает стоимость полную квартиры, в этом случае квартира в силу прямого указания закона находится в залоге продавца. Однако покупатель и продавец могут предусмотреть договоре купли-продажи, что залог не возникает.
  • при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество.
  • земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности (праве аренды или субаренды), и строящийся (создаваемый) на этом земельном участке многоквартирный дом находятся в залоге у дольщиков с момента регистрации ДДУ.
  • жилое помещение, построенное полностью либо частично с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих.
  • иные случаи, указанные в законе

То есть во всех перечисленных выше случаях не требуется заключение дополнительного договора об ипотеке. Его заменяет норма закона, устанавливающая ипотеку при наступлении определенных обстоятельств.

Теперь разберемся с тем, что такое закладная. Закладная не является обязательным документом при предоставлении имущества в залог. Однако во многих случаях ее составляют.

Почему? Потому что она упрощает реализацию прав по договору об ипотеке и расширяет возможности распоряжения правами залогодержателя, так как является ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:

а) право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств;

б) право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Для передачи прав на документарную закладную достаточно отметки о ее новом владельце на самой закладной.

Кроме того, при погашении кредита, владелец закладной обязан поставить на закладной отметку об исполнении обязательств. Данную закладную с отметкой собственник квартиры предоставляет в Росреестр для погашения записи об ипотеке. Закладная может быть составлена также, если залог устанавливается в силу закона, без договора.

Поговорив немного о терминологии, давайте разберем порядок регистрации ипотеки в Росреестре. Если вам необходимо зарегистрировать залог недвижимости, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма:

Шаг 1Подготовьте необходимые документы

Документы для регистрации залога недвижимости (квартиры, машино-места, дома, земельного участка)

Чтобы зарегистрировать залог недвижимости, вам потребуются следующие документы:

  • заявление о регистрации залога недвижимости (заполняются в Росреестре или МФЦ). Если регистрируется залог недвижимости в силу закона, то заявление о регистрации может быть подано либо залогодателем, либо залогодержателем. По нотариально удостоверенной сделке, в связи с которой возникает залог в силу закона, заявление о регистрации залога может подать нотариус. Если регистрируется залог недвижимости в силу договора, то подается заявление от обеих сторон договора залога. По нотариально удостоверенному договору о залоге заявление о регистрации может подать нотариус.
  • договор об ипотеке, если регистрируется залог в силу договора (если договор не удостоверен нотариально, то не менее 2 экз. в подлиннике, но советуем подавать количество экземпляров по количеству лиц + 1 экземпляр для Росреестра; если договор удостоверен нотариально, то 1 экз. в подлиннике, 1 экз. – копия, оригинал возвращается заявителю);
  • закладная, если она составлялась, и документы, указанные в закладной  в качестве приложений (отчет об оценке и т.д.) – 2 экземпляра -подлинники;
  • договор, иные документы, подтверждающие возникновение обязательства, обеспечиваемого залогом (кредитный договор, договор займа, договор купли-продажи и т.д.) или договор, влекущий возникновение ипотеки в силу закона, и документы, указанные в нем в качестве приложений – количество экземпляров определяется таким же образом, как и по договору об ипотеке;
  • паспорт или иное удостоверение личности заявителя (заявителей); доверенность, если документы подает представитель (оригинал и копия), решение о назначении лица, действующего без доверенности для заявителя-юридического лица;
  • если стороной сделки, заявителем является юридическое лицо, то необходимо представить учредительные документы юридического лица (со всеми изменениями и дополнениями) – оригинал либо нотариально заверенная копия, или копия, заверенная лицом, имеющим право действовать без доверенности от имени юридического лица, и печатью юридического лица и копия. Учредительными документами являются устав и учредительный договор (при наличии). Также желательно предоставить свидетельство о государственной регистрации юридического лица.
  • согласие третьего лица, органа юридического лица, государственного органа или органа местного самоуправления (если в случаях, предусмотренных федеральным законом, на совершение сделки, подлежащей государственной регистрации или являющейся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, требуется получение такого согласия). Важно отметить, что орган регистрации прав не вправе истребовать указанное согласие у заявителя, если в силу федерального закона сделка, совершенная без такого согласия, не является ничтожной и при непредставлении в таком случае указанного согласия сведения о непредставлении согласия на государственную регистрацию вносятся в ЕГРН и отражаются в выдаваемых органом регистрации прав выписках из ЕГРН
  • при регистрации ипотеки в силу договора: квитанция об оплате госпошлины – оригинал и копия.
  • За регистрацию ипотеки на основании договора об ипотеки взимается госпошлина:
    • для физических лиц – 1 000 рублей;
    • для организаций – 4 000 рублей.

    За регистрацию ипотеки в силу закона пошлина не взимается.

За исключением размера госпошлины, для регистрации залога недвижимости не имеет значения между кем заключен договор: физическими или юридическими лицами.

Шаг 2.Представьте документы в Росреестр для регистрации залога недвижимости

Заявление и документы можно представить одним из следующих способов:

  • лично (либо через представителя по доверенности) в отделение Росреестра или МФЦ, в том числе независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра, а также уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме. В г. Москве прием документов на государственную регистрацию осуществляется только через МФЦ, кроме приема по экстерриториальному принципу. Для регистрации права собственности на квартиру в Московской области тоже в большинстве случаев необходимо обратиться в МФЦ.
  • посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении
  • в электронной форме, в том числе через Интернет посредством Единого портала госуслуг и сайта Росреестра.

При отправке документов по почте подлинность подписи на заявлении должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке, сделка с жилым помещением должна быть нотариально удостоверена, к заявлению прилагается копия документа, удостоверяющего личность (паспорт).

При представлении документов лично необходимо предъявить документ, удостоверяющий личность заявителя (паспорт), подпись на заявлении удостоверяется сотрудником МФЦ или Росреестра.

Документы, представленные в электронной форме, должны быть заверены усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП) заявителя.

При подаче документов на государственную регистрацию залога недвижимости вам должна быть выдана (отправлена) расписка (уведомление) в получении документов .

Также особенностью регистрации ипотеки в силу договора об ипотеке (например, при использовании кредитных средств банка) потребуется заявление от залогодержателя (банка) на регистрацию ипотеки, о чем было сказано ранее. На практике редко есть возможность согласовать с сотрудниками банка совместную подачу документов в Росреестр. Поэтому здесь возможно несколько вариантов:

а) предоставление банком вам доверенности для регистрации ипотеки (на это банки редко соглашаются);

б) подача комплекта документов от вашего имени, предоставление банку расписки о получении документов с № регистрационного дела. Сотрудник банка в течение срока регистрации должен предоставить от своего имени заявление о регистрации ипотеки в МФЦ или Росреестр с указанием данного № регистрационного дела.

Если он не подаст в данный срок заявление, регистрация права собственности и ипотеки будет приостановлена. При непредоставлении документов в течение “приостановки” Росреестр вынесет отказ.

На практике встречаются нерадивые сотрудники банка, которые забывают подать документы в Росреестр, поэтому вам лучше проконтролировать это, напомнив о себе кредитному менеджеру, а лучше попросите прислать скан расписки, выданной Росреестром (МФЦ) и подтверждающей подачу заявления.

Шаг 3.Получите выписку из ЕГРН, удостоверяющую внесение записи о залоге недвижимости

Не менее важным вопросом является вопрос о сроках регистрации залога недвижимости.

Срок государственной регистрации залог недвижимости, за исключением жилой, не должен превышать 7 рабочих дней со дня приема заявления и необходимых документов Росреестром (9 рабочих дней через МФЦ).

Если регистрация осуществляется на основании нотариально удостоверенных документов, ее срок составляет 3 рабочих дня, в случае поступления документов в электронной форме – 1 рабочий день, через МФЦ с нотариально удостоверенными документами – 5 рабочих дней.

Срок регистрации ипотеки жилого помещения – 5 рабочих дней. 

Источник: https://www.dvitex.ru/poleznoe/nedvizhimost/pravo-sobstvennosti-na-nedvizhimost/poryadok-registratsii-zaloga-nedvizhimosti/

Примерная форма договора ипотеки нежилого помещения (подготовлено экспертами компании

Договор ипотеки нежилого помещения

Договор ипотеки нежилого помещения

г. [вписать нужное]

[число, месяц, год]

[Наименование кредитной организации] в лице [должность руководителя, Ф. И. О.], действующего на основании [вписать нужное], именуемый в дальнейшем “Залогодержатель”, с одной стороны и

[наименование, Ф. И. О. собственника нежилого помещения] в лице [должность руководителя, Ф. И. О.], действующего на основании [вписать нужное], именуемый в дальнейшем “Залогодатель”, а вместе именуемые “Стороны”, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. По настоящему договору Залогодателем передается Залогодержателю недвижимое имущество – нежилое помещение ([указать вид нежилого помещения]) общей площадью [значение] кв.

 м, расположенное [вписать нужное, например, на [значение] этаже [значение]-этажного офисного здания], принадлежащее ему на праве собственности, расположенное по адресу: [вписать нужное], в целях обеспечения Залогодателем обязательств, принятых на себя по кредитному договору N [вписать нужное] от [число, месяц, год], заключенному с Залогодержателем.

1.2. Нежилое помещение принадлежит Залогодателю на праве собственности на основании [наименование правоустанавливающего документа, его реквизиты], что удостоверяется выпиской из ЕГРН от [число, месяц, год].

1.3. Кадастровый номер нежилого помещения: [значение].

1.4. Ипотека устанавливается без передачи имущества Залогодержателю и остается у Залогодателя в его владении и пользовании.

2. Обеспечиваемое ипотекой обязательство

2.1. По кредитному договору N [вписать нужное], заключенному [число, месяц, год] в [место заключения] между [наименование сторон договора], Залогодержателем предоставлен Залогодателю кредит в размере [сумма цифрами и прописью] рублей. Срок полного исполнения обязательства составляет [вписать нужное].

2.2.

Заложенным по настоящему договору имуществом обеспечивается исполнение обязательства по вышеуказанному кредитному договору в том объеме, какое оно имеет к моменту удовлетворения его залоговым имуществом, а именно включает уплату Залогодержателю основной суммы долга, процентов за пользование кредитом из расчета [значение] % годовых, повышенных процентов за просрочку исполнения Залогодателем обязательств, принятых на себя по кредитному договору, из расчета [значение] % годовых.

2.3. Залоговым имуществом обеспечивается также уплата Залогодержателю причитающихся ему в возмещение всех понесенных издержек и расходов, в том числе и судебных, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество, расходов, понесенных при реализации заложенного имущества.

3. Оценка заложенного имущества

3.1. Кадастровая стоимость нежилого помещения, являющегося предметом настоящего договора, согласно [наименование документа, содержащего данные о стоимости, его реквизиты], составляет [сумма цифрами и прописью] рублей.

3.2. Стороны оценивают стоимость нежилого помещения, являющегося предметом настоящего договора, в размере [сумма цифрами и прописью] рублей.

4. Права и обязанности залогодателя

4.1. Залогодатель обязан:

4.1.1.

При заключении настоящего договора об ипотеке в письменной форме предупредить Залогодержателя обо всех известных ему правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах). Неисполнение этой обязанности дает Залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке.

4.1.2. Поддерживать имущество, являющееся предметом настоящего договора, в исправном состоянии.

4.1.3. Не допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости более того, что может быть вызвано нормальным износом.

4.1.4. Нести все необходимые расходы на содержание имущества.

4.1.5. Проводить текущий и капитальный ремонт нежилого помещения.

4.1.6. Застраховать за свой счет заложенное нежилое помещение в полной стоимости от рисков утраты и повреждения.

4.1.7. Предпринимать все необходимые меры, соответствующие требованиям законодательства или обычно предъявляемым требованиям, по защите заложенного имущества от повреждений, разрушений, а также для защиты от любых посягательств третьих лиц, огня, стихийных бедствий.

4.1.8. Немедленно письменно уведомлять Залогодержателя в случае возникновения угрозы утраты или повреждения имущества.

4.1.9. Передавать имущество, являющееся предметом договора об ипотеке, в залог, совершать сделки, направленные на отчуждение имущества, только с письменного согласия Залогодержателя.

4.1.10. Обеспечивать Залогодержателю возможность документальной и фактической проверки наличия и состояния имущества, переданного в ипотеку по настоящему договору.

4.2. Залогодатель вправе:

4.2.1. Использовать нежилое помещение, переданное в ипотеку, в соответствии с его назначением.

4.2.2. Извлекать из имущества, заложенного по настоящему договору об ипотеке, плоды и доходы. Залогодержатель не приобретает прав на эти плоды и доходы.

5. Права и обязанности залогодержателя

5.1. Залогодержатель обязан:

5.1.1. Осуществляемыми проверками не создавать помехи для использования нежилого помещения, заложенного по настоящему договору об ипотеке, Залогодателем или другими лицами, во владении которых оно временно находится.

5.2. Залогодержатель вправе:

5.2.1. Обратить взыскание на имущество, переданное в ипотеку, до наступления срока исполнения обеспеченного залогом обязательства при невыполнении Залогодателем обязанностей, предусмотренных действующим законодательством, кредитным договором.

5.2.2.

При наступлении страховых случаев удовлетворить свои требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного нежилого помещения независимо от того, в чью пользу оно застраховано. Это требование подлежит удовлетворению преимущественно перед требованиями других кредиторов Залогодателя и лиц, в чью пользу осуществлено страхование, за изъятиями, установленными законодательством.

5.2.3. В период срока действия настоящего договора проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания имущества, заложенного по договору об ипотеке. Этим правом Залогодержатель может пользоваться и в том случае, когда заложенное по данному договору имущество передано Залогодателем на время во владение третьего лица.

5.2.4. Передать свои права по настоящему договору об ипотеке другому лицу при условии соблюдения правил о передаче прав кредитора путем уступки требования.

5.2.5. Выступать в качестве третьего лица в деле, в котором рассматривают иск об имуществе, являющемся предметом ипотеки по настоящему договору.

6. Ответственность сторон

6.1. Любая из Сторон настоящего договора, не исполнившая обязательства по договору или исполнившая их ненадлежащим образом, несет ответственность за упомянутое при наличии вины (умысла или неосторожности).

6.2. Отсутствие вины за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору доказывается стороной, нарушившей обязательства.

6.3. За неисполнение или неполное исполнение Залогодателем принятых обязательств по кредитному договору N [вписать нужное] от [число, месяц, год] перед Залогодержателем, обеспеченных настоящей ипотекой нежилого помещения, взыскание на заложенное имущество может быть обращено только по решению суда.

6.4. В случае непринятия Залогодателем мер по обеспечению сохранности заложенного имущества, неэффективного использования этого имущества, что может привести к уменьшению его стоимости, Залогодержатель вправе обратиться в суд с требованием о досрочном выполнении обеспеченных ипотекой обязательств или введении ипотечного контроля за деятельностью Залогодателя.

6.5. Стороны не несут ответственности в случае, если неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему договору было вызвано обстоятельствами непреодолимой силы: военными действиями, объявлением чрезвычайного положения, стихийным бедствием значительной разрушительной силы и т. п.

7. Порядок разрешения споров

7.1. Стороны будут принимать все меры для регулирования возникающих споров и разногласий путем переговоров.

7.2. При недостижении взаимопонимания спор передается на разрешение арбитражного суда согласно действующей подсудности.

8. Заключительные условия

8.1. Залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации.

8.2. Стороны настоящего договора определили, что замена заложенного предмета ипотеки другим равноценным имуществом допускается в период срока действия данного договора только с согласия Залогодержателя и с внесением изменений в договор ипотеки.

8.3. Ипотека по настоящему договору прекращается с прекращением обеспеченного заложенным имуществом обязательства Залогодателя перед Залогодержателем.

8.4. В случае частичного исполнения Заемщиком обеспеченных ипотекой обязательств залог сохраняется в первоначальном объеме до полного и надлежащего исполнения Заемщиком обеспеченного залогом обязательства.

8.5. Изменения и дополнения к настоящему договору совершаются в письменной форме и подписываются Сторонами.

8.6. Все дополнительные соглашения прилагаются к настоящему договору и являются его неотъемлемой частью.

8.7. Настоящий договор составлен в трех аутентичных экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, из которых один хранится в делах [наименование органа регистрации прав], а остальные по одному выдаются для каждой Стороны.

8.8. По вопросам, не нашедшим отражения в договоре, Стороны руководствуются действующим законодательством.

9. Реквизиты и подписи сторон

Залогодержатель

[вписать нужное]

[должность, подпись, инициалы, фамилия]

М. П.

Залогодатель

[вписать нужное]

[должность, подпись, инициалы, фамилия]

М. П.

Источник: https://base.garant.ru/55729297/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.