Договор продажи недвижимости и предприятий

42. Договор купли-продажи недвижимости. Договор купли-продажи предприятия

Договор продажи недвижимости и предприятий

Подоговору продажи недвижимости продавецобязуется передать в собственностьпокупателя недвижимое имущество, апокупатель обязуется принять этоимущество по передаточному акту иуплатить за него денежную сумму,определенную сторонами.

Характеристикадоговора: консенсуальный, возмездный,взаимный.

Сторонамидоговора являются продавец и покупатель.Участниками этого договора могут бытьвсе субъекты гражданских правоотношений:физические лица, юридические лица,государство (Российская Федерация, еесубъекты, а также муниципальныеобразования).

Предметомдоговора является недвижимое имущество— имущество, перемещение которогоневозможно без нанесения ущерба егоназначению. Такое имущество юридическинезаменимо.

Кнедвижимому имуществу относятся (п. 1ст. 130 ГК):

• земельныеучастки;

• объекты,неразрывно связанные с землей (сооружения,здания, незавершенные строительствомобъекты, водные объекты, леса, участкинедр);

• суда(воздушные, водные), подлежащиегосударственной регистрации;

• космическиеобъекты.

Закономк недвижимому может быть отнесено идругое имущество.

Немогут быть предметом данного договораобособленные водные объекты, леса,некоторые виды земель (например, земли,предоставленные для ведения сельскогохозяйства, земельные участки, находящиесяво временном пользовании, землиоздоровительного и историко-культурногозначения и др.).

Формадоговора должна быть обязательнописьменной, а договор должен бытьподписан двумя сторонами (ст. 550 ГК). Приэтом подлежит государственной регистрациипереход права собственности нанедвижимость (п. 1 ст. 551 ГК). А в отношениинекоторых объектов подлежит государственнойрегистрации и договор о его продаже(например, договор продажи предприятия— п. 3 ст. 560 ГК).

Правилагосударственной регистрации сделок снедвижимым имуществом содержатся вФедеральном законе «О регистрации правна недвижимое имущество и сделок с ним»от 21 июля 1997 г.

Еслисделка по продаже недвижимости совершенав надлежащей форме, но одна из сторонуклоняется от ее регистрации, суд вправепо требованию другой стороны вынестирешение о регистрации сделки.

Ценанедвижимости является существеннымусловием договора.

Обязанностипродавца:

• передатьпокупателю право собственности нанедвижимость (это право исчезает упродавца с момента регистрации переходаправа собственности к покупателю; этотмомент может не совпадать с передачейсамого имущества);

• передатьпокупателю по передаточному актунедвижимое имущество (с момента подписанияэтого акта риск гибели недвижимогоимущества переходит к его покупателю,если иное не предусмотрено договором— п. 2 ст. 556 ГК).

Обязанностипокупателя (ст. 551 ГК):

• принятьнедвижимое имущество по передаточномуакту;

• зарегистрироватьпереход права собственности.

Вслучае продажи недвижимого имуществаненадлежащего качества покупатель неимеет права требовать его замены.

Подоговору продажи предприятия продавецобязуется передать в собственностьпокупателя предприятие в целом какимущественный комплекс, за исключениемправ и обязанностей, которые продавецне вправе передавать другим лицам.

Правана фирменное наименование, товарныйзнак, знак обслуживания и другие средстваиндивидуализации продавца и его товаров,работ или услуг, а также принадлежащиеему на основании лицензии праваиспользования таких средств индивидуализациипереходят к покупателю, если иное непредусмотрено договором.

Предприятиемкак объектом прав признается имущественныйкомплекс, используемый для осуществленияпредпринимательской деятельности.

Всостав предприятия как имущественногокомплекса входят все виды имущества,предназначенные для его деятельности,включая земельные участки, здания,сооружения, оборудование, инвентарь,сырье, продукцию, права требования,долги, а также права на обозначения,индивидуализирующие предприятие, егопродукцию, работы и услуги (фирменноенаименование, товарные знаки, знакиобслуживания), и другие исключительныеправа, если иное не предусмотрено закономили договором.

Сторонамидоговора являются предприниматели(индивидуальные или коллективные —коммерческие юридические лица), продавцамигосударственных и муниципальныхпредприятий в ходе их приватизацииявляются соответствующие федеральныеили местные фонды имущества.

Предметомдоговора является предприятие,представляющее собой имущественныйкомплекс, состоящий из материальныхэлементов, в которых различают основные(помещения, здания, земельные участки)и оборотные фонды (оборудование, сырье,деньги), и нематериальных элементов, вкоторых различают имущественные праваи обязанности предприятия, исключительныеправа предприятия, индивидуализирующиеего и его продукцию (право на фирменноенаименование, право на товарный знак),гражданско-правовые обязательствапредприятия перед третьими лицами, втом числе денежные долги. Предмет этогодоговора является его существеннымусловием и потому подлежит детальномуописанию в договоре.

Состави стоимость продаваемого предприятияопределяются на основе его инвентаризации(п. 1 ст. 561 ГК); до подписания договорадолжны быть составлены следующиедокументы: акт инвентаризации,бухгалтерский баланс, заключениенезависимого аудитора о составе истоимости предприятия, а также переченьего обязательств (долгов) (п. 2 ст. 561 ГК).

Передачапредприятия осуществляется попередаточному акту, в котором указываютсяданные о его составе, недостаткахпереданного имущества, а также обуведомлении кредиторов (п. 1 ст. 563 ГК).

Моментомпередачи предприятия от продавца кпокупателю является день подписаниясторонами передаточного акта. С этогомомента на покупателя переходит рискслучайной гибели имущества предприятия(п. 2 ст. 563 ГК).

Договорпродажи предприятия вступает в силу смомента его регистрации (п. 3 ст. 560 ГК).Право собственности на предприятиепереходит к покупателю с моментагосударственной регистрации этогоправа (п. 1 ст. 564 ГК).

Обязанностипродавца:

а) перевестина покупателя право собственности напредприятие;

б) передатьпредприятие покупателю;

в) подготовитьпредприятие к передаче покупателю исоставить

передаточныйакт (абз. 2 п. 1 ст. 536 ГК), с момента подписаниякоторого предприятие считается переданным(п. 2 ст. 563 ГК);

г) известитьсвоих кредиторов о продаже предприятия(ст. 562 ГК), в противном случае продавецнесет солидарную ответственность спокупателем (п. 4 ст. 562 ГК).

Источник: https://studfile.net/preview/1721204/page:37/

Отличительные особенности договоров продажи недвижимости и продажи предприятия

Договор продажи недвижимости и предприятий

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ  

ГОУ ВПО «САМАРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ЭКОНОМИЧЕСКИЙ

УНИВЕРСИТЕТ»   

Кафедра гражданского и предпринимательского права  

Контрольная работа 

по дисциплине «Гражданское право»

на тему:

«Отличительные особенности договоров продажи недвижимости и продажи предприятия»  

студентки 4 курса заочного факультета специальности Юриспруденция специализации ПОХД (5,5 лет)

Зиновьевой Ирины Владимировны

фамилия имя отчество

  

Преподаватель

Славецкий Дмитрий Валерьевич

     

САМАРА 2009

План

  1. Договор продажи недвижимости

      В ст.130 ГК РФ говориться, что к недвижимому имуществу помимо земельных участков относятся также здания, сооружения, нежилые помещения, прочно связанные с ней.

      Договор продажи недвижимости является видом купли-продажи, а основным признаком, позволяющим выделить этот вид договора, является его объект – недвижимое имущество.

      Ст. 550 ГК РФ. Договор продажи имущества заключается в письменной форме, путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

      Для договора продажи недвижимости соблюдение нотариальной формы не требуется. Начиная с 31 января 1998 г., стороны договора продажи, подписав договор как единый документ, вправе не придавать ему нотариальную форму и напрямую обратиться в орган по регистрации прав на недвижимость, т.е. учреждения юстиции.

      Это связано с тем, что ГК (ст. 131) ввёл обязательную государственную регистрацию прихода права собственности на недвижимость, что уже означает достаточный государственный контроль за законностью сделки. Договор купли-продажи недвижимости, считается заключённым с момента его подписания.

      Ст. 522 ГК РФ.

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для её использования. Речь идёт о той части земельного участка, которая занята недвижимостью, но и необходима для её использования, например: земельный участок прилегающий к крыльцу здания или участок земли необходимый для прохода к зданию.

      Ст. 554 ГК РФ. В договоре продажи недвижимости должны быть указаны:

      – данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору;

      – данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке;

      – данные, недвижимости в составе другого недвижимого имущества.

      При отсутствии этих данных в договоре, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, не считается заключенным. Договор продажи должен быть составлен с особой тщательностью, содержать все необходимые характеристики:

      – местонахождение (подробный адрес);

      – категорию земли;

      – цели использования земельного участка;

      – общую площадь;

      При продаже зданий, сооружений и нежилых помещений:

      – местоположение;

      – наименование;

      – назначение;

      – площадь;

      – этажность и другие параметры.

      Ст. 555 ГК РФ. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

      При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости – договор, о ее продаже считается незаконным.

      Ст. 557 ГК РФ. В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о её качестве, применяются правила ст. 475.

      В соответствии со ст.475 ГК РФ необходимо различать существенные нарушения требований предусмотренных условиями договора, и в зависимости от вида нарушений покупателю предоставлены различные права.

      Но в любом случае покупатель не вправе требовать замены недвижимого имущества, а устанавливается разумный срок для выполнения недостатков по качеству. Договором могут быть предусмотрены любые сроки.
  1. Договор продажи предприятия

      Институт продажи предприятия по договору как имущественного комплекса является относительно новым по сравнению с ГК 1964г.

      Продажа предприятий широко применялась в старой предпринимательской практике – в годы НЭПА. В последние годы, до введения в действие нового ГК РФ, продажа государственных и муниципальных предприятий по договору, использовалась как один из способов приватизации.

      Согласно ст. 132 ГК РФ под предприятием как самостоятельным объектом понимается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности и включающий все виды имущества, такие как:

      – земельные участки;

      – здания;

      – сооружения;

      – оборудование;

      – инвентарь;

      – долги, 

      – а так же:

      – фирменное наименование;

      – товарные знаки;

      – знаки обслуживания.

      Ст. 559 ГК РФ. По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс.

      Права на фирменное наименование, товарный знак, и другие средства индивидуализации продавца и товара, работ и услуг переходят к покупателю, если иное не предусмотрено договором.

      Ст. 560 ГК РФ. Договор продажи предприятия заключается в письменном виде, путем составления одного документа, подписанного сторонами, с обязательным приложением к нему документов, т.е.:

      1. Счет инвентаризации;

      2. Бухгалтерский баланс;

      3. Заключение независимого аудита;

      4. Перечень всех долгов (обязательств) с указанием размера и сроков их требований.

      Ст. 561 ГК РФ. Состав и стоимость продаваемого предприятия определяется в договоре продажи предприятия на основе полной инвентаризации предприятия.

      Поскольку предприятие представляет собой сложный объект, для заключения договора необходимо точное определение элементов имущественного комплекса.

Без этого предмет договора не может считаться определенным, а сам договор – заключенным. Данная статья, перекликается со ст.

554 ГК РФ, согласно которой договор продажи недвижимости не считается заключенным, если в нем отсутствуют данные, позволяющие установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю.

      Также договор не может считаться заключенным, если в нем не определена цена. Цена предприятия определяется сторонами свободно.

      Ст. 563 ГК РФ. Поскольку договор продажи предприятия считается заключенным лишь с момента его гос.

регистрации, передача предприятия покупателю по передаточному акту может иметь место лишь после того, как договор будет зарегистрирован.

Право собственности предприятия переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права. Превращение покупателя предприятия в его собственника проходит три стадии:

      1. Государственную регистрацию договора;

      2. Передача предприятия;

      3. Государственная регистрация права собственности на него.

      Законодатель устанавливает особые правила для купли-продажи жилых помещений (в соответствии со ст. 16 ЖК РФ к ним относятся жилые дома и квартиры, а также их части или комнаты в них).

Кроме того, при отчуждении жилого помещения законодателем установлено требование государственной регистрации не только перехода права, но и самой сделки купли-продажи, а также договора мены, дарения, ренты.

      Помимо предмета и цены существенным условием договора продажи жилого помещения является перечень лиц, которые и после продажи сохраняют право пользования этим помещением. Ими согласно закону могут быть:

      а) члены семьи прежнего собственника, оставшегося проживать в помещении (ст.292 ГК). Их круг определяется по правилам ст.53 Жилищного кодекса, включая даже тех, кто прекратил семейные связи с прежним собственником;

      б) наниматели жилого помещения  и постоянно проживающие с ним граждане (ст.667 ГК);

      в) арендаторы (ст. 617 ГК);

      г) лица, пользующиеся жилым помещением в силу завещательного отказа (ст.538 ГК 1964 г.).

      Органы опеки и попечительства дают соглашение на продажу жилого помещения, где проживают несовершеннолетние члены семьи собственника (п.4 ст.292 ГК), усиливая гарантии прав несовершеннолетних.

      Договор купли продажи жилого помещения, в отличие от прочих договоров продажи недвижимости, подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента ее осуществления (п.3 ст. 433 ГК).

Незарегистрированный договор продажи жилого помещения считается незаключенным.

Государственную регистрацию договоров продажи недвижимости должны осуществлять те же органы, которые регистрируют переход права собственности на нее (ст. 131, ст. 551).

      Предприятие находится несколько особняком среди недвижимых объектов гражданских прав.

      Законодатель относится к нему как к особому объекту. Это проявляется, во-первых, чисто формально – предприятие не упоминается в определении недвижимости в статье 130 ГК, а “вводится” в статье 132 ГК, которая расположена после блока статей о недвижимости.

Во-вторых, по составляющим его элементам объект этот настолько неоднороден, что отнесение его к той или иной группе объектов может быть осуществлено только исходя из характеристики его как особого имущественного комплекса, но не основываясь на природе составляющих его элементов, многие из которых, такие как права требования, долги, исключительные права, сами по себе к недвижимости отнесены быть не могут. Предприятие является недвижимостью не в силу его неразрывной связанности с землей, а по решению законодателя распространить на этот специфический объект особенности правового режима, устанавливаемого для недвижимого имущества. В-третьих, предприятие является объектом, который “выпадает” из классификации недвижимых и движимых вещей, поскольку оно вещью, даже сложной не является.

      Признавая предприятие недвижимостью, ГК не подчиняет его  общим требованиям недвижимости, а содержит ряд специальных правил.

А именно: для сделок с предприятием устанавливается особый, более формализованный и строгий режим по сравнению со сделками, совершаемыми в отношении иного недвижимого имущества.

Процедура государственной регистрации прав предприятия также является довольно сложной и предусматривает дополнительно к регистрации прав на предприятие в целом отдельную регистрацию прав на земельные участки и иную недвижимость, входящую  в состав предприятия.

Источник: https://www.myunivercity.ru/%D0%93%D1%80%D0%B0%D0%B6%D0%B4%D0%B0%D0%BD%D1%81%D0%BA%D0%BE%D0%B5_%D0%BF%D1%80%D0%B0%D0%B2%D0%BE/%D0%9E%D1%82%D0%BB%D0%B8%D1%87%D0%B8%D1%82%D0%B5%D0%BB%D1%8C%D0%BD%D1%8B%D0%B5_%D0%BE%D1%81%D0%BE%D0%B1%D0%B5%D0%BD%D0%BD%D0%BE%D1%81%D1%82%D0%B8_%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80%D0%BE%D0%B2_%D0%BF%D1%80%D0%BE%D0%B4%D0%B0%D0%B6%D0%B8_%D0%BD%D0%B5%D0%B4%D0%B2%D0%B8%D0%B6%D0%B8%D0%BC%D0%BE%D1%81%D1%82%D0%B8_%D0%B8/15028_638526_%D1%81%D1%82%D1%80%D0%B0%D0%BD%D0%B8%D1%86%D0%B01.html

Купля-продажа предприятия или продажа недвижимости предприятия

Договор продажи недвижимости и предприятий

Продажу недвижимости предприятия необходимо отличать от продажи предприятия в целом.

Как подчеркивает законодатель, правила, для купли-продажи недвижимости, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия.

Между тем, это различные правоотношения, а соответственно и различные виды договора купли-продажи, несмотря на то, что между ними много общего – оба договора определяют недвижимость в качестве предмета купли-продажи.

Для того, чтобы выявить различия купли-продажи недвижимости предприятия и купли-продажи предприятия, целесообразно привести краткое сравнение особенностей данных договорных отношений:

  • По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 549 ГК РФ). Соответственно, по договору продажи недвижимости предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя конкретное недвижимое имущество из состава предприятия.
  • По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам (ст. 559 ГК РФ). Соответственно, по договору продажи предприятия обязуется передать в собственность покупателя имущественный комплекс, являющийся предприятием.

Существенным условием договора продажи предприятия является условие о предмете. Основным фактором, являющимся ключевым для определения предмета договора купли-продажи предприятия, является объект данного соглашения – предприятие.

Последним, как объектом правоотношений, признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

В состав этого имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для осуществления конкретной предпринимательской деятельности.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги, фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Так как предприятие является сложным имущественным образованием и его параметры постоянно изменяются во времени, и нуждаются в привязке к определенному моменту, с этой целью законодатель предусматривает необходимость провести инвентаризацию, которая осуществляется продавцом в соответствии с Методическими указаниями по инвентаризации имущества и финансовых обязательств, утвержденными приказом Минфина РФ от 13 июня 1995 г. № 49. Указанный нормативный акт рассматривает продажу предприятия как основание проведения инвентаризации в обязательном порядке.

К договорам продажи недвижимости законодатель предъявляет специальные требования – письменная форма договора и требования к его регистрации. Для договора продажи предприятия обязательными являются прилагаемые к договору документы, которые не требуются при продаже отдельных объектов недвижимого имущества.

Перечень документов, прилагаемых к договору продажи предприятия, определен, и включает в себя также акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

Несоблюдение соответствующих требований влечет признание договора незаключенным.

Государственная регистрация договоров продажи недвижимости осуществляется в соответствии с Федеральным Законом «О государственной регистрации недвижимости». Государственная регистрация перехода прав собственности на недвижимое имущество является фактом возникновения у покупателя прав собственности на каждый продаваемый объект недвижимости, либо на имущественный комплекс.

До момента государственной регистрации прав на недвижимость, передаваемую по договору купли-продажи, переход права собственности на продаваемое недвижимое имущество считается не произведенным. В соответствии со ст.

15 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», если одна из сторон договора уклоняется от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Согласно статьи 46 (Особенности осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в отношении единого недвижимого комплекса и предприятия как имущественного комплекса) ФЗ РФ “О государственной регистрации недвижимости” :

  • п. 2: “Государственная регистрация права собственности на предприятие как имущественный комплекс осуществляется после государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на каждый объект недвижимости, входящий в состав предприятия как имущественного комплекса”.
  • п. 3: “Государственная регистрация перехода права собственности, ограничений права собственности, обременений предприятия как имущественного комплекса осуществляется одновременно с государственной регистрацией перехода права собственности и ограничений прав и обременений всех объектов недвижимости, входящих в состав такого предприятия”.

В ст.

22 Закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, который утратил силу в связи с введением в действие ФЗ РФ “О государственной регистрации недвижимости”, также указаны нормы регистрации объектов недвижимости и имущественного комплекса: “Зарегистрированные переход права на предприятие, ограничение (обременение) права на предприятие являются основанием для внесения в Единый государственный реестр прав записей о переходе права, об ограничении (обременении) права на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав предприятия как имущественного комплекса.”.

Как явствует из указанной выше информации, касающейся определенных правовых норм, законодательство РФ, как ранее, так и в настоящее время, разделяет эти виды недвижимости – объект недвижимости и имущественный комплекс, а также предъявляет к ним требования, как к различным видам недвижимого имущества.

Соответственно, основными отличиями продажи недвижимости предприятия от продажи предприятия являются следующие факторы:

  • предприятие, физически, не является недвижимостью, а только признается таковой правовыми нормами, и представляет собой совокупность всего имущества, используемого в определенной экономической деятельности;
  • продажа отдельных объектов недвижимого имущества предприятия не является продажей предприятия, хоть и может осуществляться в силу закона (п. 2 ст. 132 ГК РФ), и требования об обязательной инвентаризации при этом в законодательстве отсутствуют.

Таким образом, при купле-продаже отдельного недвижимого имущества предприятия отчуждения самого предприятия не происходит (даже если продаваемый объект чвляется единственным недвижимым имуществом в составе предприятия), и продавец сохраняет за собой право собственности на имущественный комплекс, используемый в предпринимательских целях.

Сопутствующие публикации:

  • Проблемы, возникающие при неправильном определении состава отчуждаемого имущества организации при заключении договоров купли-продажи

Для предварительной записи на прием к юристу в офисе,уточнения информации по условиям предоставления юридических услуг,

а также для получения предварительной консультации, обращайтесь по телефону:

пн.-пт. с 10:00 до 20:00, сб. с 12:00 до 18:00
мы открыты, принимаем звонки до 20:00

(прием посетителей только по предварительной записи)

Санкт-Петербург, Невский район, улица Дыбенко 16, помещение 623 (2 этаж).Ближайшее метро: “Улица Дыбенко”, “Проспект Большевиков”

mail@spb-shield.ru

Источник: https://spb-shield.ru/article-sale-company-or-estate

Особенности договора купли-продажи недвижимости и купли-продажи предприятия

Договор продажи недвижимости и предприятий

⇐ Предыдущая14151617181920212223Следующая ⇒

Для купли-продажи недвижимости установлены специальные правила в связи спецификой предмета.

Специфические черты недвижимости: тесная и неразрывная связь с землей; обладает повышенной ценностью; целевое направление и социальная значимость многих объектов недвижимости, в связи с чем для них предусмотрен ряд ограничений; недвижимые вещи являются индивидуально-определенными и незаменимыми.

В соответствии со ст. 549 ГКРФ по договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру и др.

недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную денежную сумму. Договор является взаимным, возмездным, консенсуальным.

В качестве продавца, по общему правилу, должен выступать собственник имущества. Право собственности должно быть удостоверено. Форма свидетельства установлена правилами ведения единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Законодательство допускает исключение из этого правила – это касается государственных и муниципальных предприятий, которым имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, но обязательным условием такой сделки является согласие собственника.

Существенными условиями договора являются предмет и цена. В данном случае требуется дополнительное описание признаков отчуждаемого имущества. При отсутствии детализации договор считается незаключенным. Вследствие того, что недвижимость тесно связана с землей в ст.

552 ГК РФ установлено, что при купле-продаже здания, сооружения или другой недвижимости, покупатель одновременно с правом собственности на объект передается право собственности на участок, который занят этой недвижимостью и необходим для ее использования. По общему правилу цена на недвижимость устанавливается по соглашению сторон. Согласно ст.555 п.

2 ГК РФ цена недвижимого имущества, находящегося на земельном участке включает стоимость такого участка или права на него.

Форма договора. В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор должен быть заключен в письменной форме, документ подписывается сторонами. Несоблюдение формы влечет недействительность. Государственная регистрация перехода права осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества по установленной законом системе записи в единый государственный реестр.

договора купли-продажи недвижимости составляют обязанность продавца передать недвижимость, а покупателя – принять ее, т.к. законом установлен особый порядок такой передачи. Передача имущества должна осуществляется по подписанному сторонами передаточному акту.

После вручения имущества покупателю, подписания сторонами документа о передаче обязательства продавца считаются исполненными, и с этого момента на покупателя переходит риск случайной гибели вещи.

Продажа предприятий. Предприятие – это разновидность недвижимости и специальные правила обусловлены спецификой предмета.

Предприятие– это имущественный комплекс любой формы собственности, используемый для предпринимательской деятельности.

В его состав входят: земельные участки, здания, сооружения, основные и оборотные средства, права требования, долги.

продавец обязуется передать в собственность покупателю предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам.

До подписания договора сторонами должны быть согласованы и подписаны следующие документы: акт инвентаризации (необходим для определения цены); бухгалтерский баланс (для выявления дебиторской и кредиторской задолженности); заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия; перечень всех долгов с указанием кредиторов, характера долга, размера и срока.

Отсутствие какого-либо документа признается нарушением формы договора и влечет его недействительность. В остальном, требование по форме как при продаже недвижимости. Договор подлежит обязательной государственной регистрации. Также требуется регистрация перехода права собственности.

Предприятие считается переданным с момента подписания передаточного акта обеими сторонами, с этого момента на покупателя переходит риск случайной гибели.

Особенностью договора является наличие долгов. Продажа означает перевод долга, а это согласно п.1 ст.391 ГК РФ возможно лишь с согласия кредитора. В ст. 562 содержится правило о том, что все кредиторы должны быть уведомлены в письменной форме о продаже предприятия.

Кредитор, который не сообщил письменно о своем согласии на перевод долга или не был уведомлен продавцом, вправе потребовать от продавца прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных убытков, либо признания договора недействительным в части или полностью.

Цена в договоре определяется соглашением сторон на основании проведенной инвентаризации и заключения аудитора.

Ст. 565 ГК РФ предусматривает последствия передачи предприятий с недостатками. Особого внимания заслуживает ситуация, когда после заключения договора покупатель выявил неучтенные долги: императивное правило ст.

565 предусматривает, что покупатель вправе требовать только уменьшения покупной цены.

Расторжение или изменение договора и возвращения того, что уже исполнено сторонами, покупатель вправе требовать, если установлено, что ввиду недостатков предприятие непригодно для целей договора и эти недостатки не устранены продавцом.

⇐ Предыдущая14151617181920212223Следующая ⇒

Дата добавления: 2016-11-02; просмотров: 2146 | Нарушение авторских прав | Изречения для студентов

Источник: https://lektsii.org/8-93075.html

Реферат: Договор продажи недвижимости и договор продажи предприятия

Договор продажи недвижимости и предприятий

ПЛАН

I Вступление

II. Договор продажи недвижимости

1. Понятие договора продажи недвижимости.

2. Элементы договора продажи недвижимости

2.1. Стороны договора.

2.2. Предмет договора.

2.3. Формы договора.

2.4. Регистрация сделок.

2.5. Цена договора.

3. Права и обязанности сторон.

4. Особенности продажи жилых помещений.

III. Договор продажи предприятия.

1. Понятие договора продажи предприятия.

2. Элементы договора продажи предприятия.

2.1. Предмет договора и срок договора.

2.2. Стороны договора.

2.3. Цена договора

2.4. Форма договора.

3. договора продажи предприятия.

3.1. Обязанности продавца.

3.2. Обязанности покупателя.

IV. Заключение.

V. Литература

I. Вступление

Операции с недвижимым имуществом стали массовыми и повседневными в предпринимательской деятельности граждан, юридических лиц и муниципальных образований. Вместе с тем, рынок недвижимости остается значительно криминализированным.

Многие сделки совершаются без достаточной юридической проработки, без четкого определения прав и обязанностей сторон, что влечет за собой нарушение прав одной или другой стороны и, соответственно, значительные финансовые потери.

К тому же приходится нести немалые расходы на адвокатские услуги.

Как известно, в соответствии с Гражданским Кодексом РФ (статья 130 ГК РФ), к недвижимым вещам относятся все те объекты, которые прочно связаны с землей и перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно: здания, сооружения, жилье и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы, земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, многолетние насаждения и леса. Перечень этих объектов не закрытый, то есть не исчерпывающий. В Гражданском кодексе сделана дополнительная оговорка в отношении тех объектов, которые не связаны с землей, однако законом прямо отнесены к недвижимости. Это – “подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты[1] . Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество” (статья 130 ГК РФ). Таким образом, четкой характеристики понятия “недвижимость” нет.

Критерий “неразрывной связи с землей” и “невозможности перемещения без несоразмерного ущерба” не может служить общей, объединяющей недвижимость характеристикой.

II. Договор продажи недвижимости.

1. Понятие договора продажи недвижимости

Выделение правил, посвященных продаже недвижимости, в особую главу ГК РФ, было обусловлено рядом обстоятельств.

Как уже было сказано, большая часть объектов недвижимости неразрывно связана с расположением на земельных участках и имеет большую цену, поэтому необходимы меры, предусматривающие охрану интересов обеих сторон (продавца и покупателя).

Потребовалось внести ряд ограничений по участию в гражданском обороте отдельных объектов социальной значимости и целевого назначения. Кроме того, недвижимость является индивидуальной, незаменимой вещью, что также влияет на правовое регулирование отношений, связанных с ней.

Статья 454 ГК РФ п.1 дает следующее определение договора купли-продажи: “По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)”.

На этом общем определении основывается договор продажи недвижимости: “По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество” (ст. 549 ГК РФ) “по передаточному акту” (ст.

556 ГК РФ) и “по предусмотренной цене” (ст. 555 ГК РФ).

Договор продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным и взаимным.

2. Элементы договора продажи недвижимости

2.1. Стороны договора

Сторонами договора являются продавец и покупатель.

Собственник недвижимости или государственное и муниципальное предприятие или учреждение выступает в качестве продавца, подтверждая права на недвижимость свидетельством, выданным учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании “Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним” (Постановление правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219). При заключении договора покупатель может проверить принадлежность отчуждаемого недвижимого имущества с помощью информации, содержащейся в выписке из единого государственного реестра прав, выдаваемой регистрирующим органом, подтверждающей права собственника

(ст. 131 ГК РФ, федеральный Закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” от 21 июля 1997 ст. 7). В целях охраны интересов собственников от посягательств и злоупотреблений третьих лиц принцип открытости и доступности государственного реестра имеет ограничительное толкование.

Любые субъекты права могут выступать участниками договора продажи недвижимости на той или иной стороне. П. 2 ст. 295, п. 1 ст.

297 ГК РФ гласят, что государственное или муниципальное унитарное предприятие, выступающее в качестве продавца и обладающее правом хозяйственного ведения (применительно к казенному предприятию – правом оперативного управления) имеет право распоряжаться закрепленным за ним имуществом лишь с согласия собственника этого имущества.

В п.2 статьи 298 содержатся нормы, регулирующие ту деятельность учреждений которая приносит доходы. Такие доходы и приобретенное за их счет имущество поступают в самостоятельное распоряжение учреждения, имущество обособляется от остального имущественного комплекса

учреждения путем учета его на отдельном балансе и может быть отчуждено. Если учредителем учреждения является частный собственник, то проданное государственными или муниципальными предприятиями или учреждениями недвижимое имущество выбывает одновременно из сферы хозяйственного ведения (оперативного управления), а также и из государственной (муниципальной) или частной собственности.

“При переходе права собственности на государственное или муниципальное предприятие как имущественный комплекс к другому собственнику государственного или муниципального имущества такое предприятие сохраняет право хозяйственного ведения на принадлежащее ему имущество” (п.1 ст.

300 ГК). “При переходе права собственности на учреждение к другому лицу это учреждение сохраняет право оперативного управления на принадлежащее ему имущество” (п.2 ст.300 ГК).

То есть, одновременно должен регистрироваться переход права собственности и возникновение иных вещных прав”.

Законодательство о приватизации регламентирует правила продажи недвижимости при приватизации, существуют и особые правила продажи недвижимости на торгах а также при передаче имущества частным юридическим лицам. Например, в ст.

78 Закона “Об акционерных обществах” говорится о том, что решение о совершении сделки должно быть принято единогласно советом директоров, наблюдательным советом, если предметом сделки является имущество со стоимостью от 25 до 50% балансовой стоимости активов общества на дату принятия решения о совершении сделки или большинством в 3/4 акционеров – владельцев голосующих акций, присутствующих на собрании, если стоимость выше 50%.

П.2 ст. 181 ГК, п.3 ст. 35 Семейного кодекса относятся к сделке с недвижимостью, находящейся в совместной собственности супругов, когда один из них выступает продавцом или покупателем, а другой требует

признания сделки недействительной. Срок исковой давности устанавливается в один год и исчисляется с того дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

2.2. Предмет договора.

Основным признаком, позволяющим выделить этот тип договора, является его объект – недвижимое имущество. Выше уже говорилось о том, что можно отнести к недвижимому имуществу (в соответствии с п.1 ст. 130 ГК).

Источник: https://www.bestreferat.ru/referat-31514.html

Особенности договоров продажи недвижимости и предприятий

Договор продажи недвижимости и предприятий

По договору продажи недвижимостипродавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.

Договор продажи недвижимости является:

1) консенсуальным – считается заключенным в момент достижения между сторонами соглашения в требуемой законом форме;

2) возмездным;

3) взаимным – наличие субъективных прав и обязанностей у обеих сторон договора купли-продажи недвижимости.

Договор продажи жилых помещенийявляется одним из договоров продажи недвижимости и имеет ряд отличительных черт:

1) целевой характер использования жилища;

2) невозможность изменения целевого характера по усмотрению сторон;

3) жилое помещение может использоваться как для проживания самого собственника, так и иных лиц, которым помещение предоставляется для проживания в качестве членов семьи, либо по договору, либо в силу завещательного отказа прежним собственником;

4) в договоре должно быть прямо указано на права лиц, на момент продажи договора не проживающих в жилом помещении;

5) необходимость государственной регистрации договора.

Продавец

– любой субъект права:

1) собственник недвижимости;

2) государственное или муниципальное предприятие;

3) юридическое лицо.

Покупатель– любой субъект права.

Предмет договора– недвижимое имущество.

Форма договора– письменная, путем составления одного документа, подписанного сторонами, с обязательной государственной регистрацией перехода права собственности.

Существенными условиями договоракупли-продажи недвижимости являются условия о предмете договора.

При переходе права собственности на здания, сооружения и иную недвижимость к покупателю переходят и права на ту часть земельного участка, которая занята проданной недвижимостью и необходима для ее использования.

Права и обязанности продавца:

1) передача недвижимости покупателю;

2) передача покупателю права собственности на проданное имущество и ввод его во владение имуществом;

3) передача имущества в собственность свободным от прав третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель согласился принять имущество с обременением.

Права и обязанности покупателя:

1) обязанность покупателя принять в собственность недвижимое имущество;

2) зарегистрировать переход права собственности на имущество;

3) обязанность оплатить купленное имущество;

4) известить продавца о ненадлежащем исполнении договора;

5) обязанность застраховать имущество (две последние обязанности являются дополнительными).

По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам.

Договор продажи предприятия является:

1) консенсуальным;

2) возмездным – основанием исполнения обязательства по передаче товара является получение встречного удовлетворения в виде покупной цены, и наоборот;

3) взаимным – наличие субъективных прав и обязанностей у обеих сторон договора купли-продажи.

Предмет договора– предприятие, при этом должен определяться состав продаваемого предприятия, который определяется на основе его полной инвентаризации. Также предметом договора может быть и часть предприятия.

Существенными условия м и договора являются его цена и предмет – предприятие, которое определяется как принадлежащий предпринимателю единый и обособленный имущественный комплекс, признаваемый недвижимостью и используемый для ведения предпринимательской деятельности.

Стороны договора:

1) предприниматели – граждане или коммерческие организации;

2) государство;

3) федеральные или местные фонды имущества.

Форма договора– письменная, путем составления одного документа, к которому прилагаются акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, перечень всех долгов, включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размеров и сроков обязательств и обязательной государственной регистрацией права собственности на предприятие.

Права и обязанности продавца:

1) обязан подготовить предприятие к передаче;

2) передать предприятие покупателю путем подписания передаточного акта;

3) перенести на покупателя право собственности;

4) предупредить покупателя о всех имеющихся правах третьих лиц на предприятие и перевести на последнего своидолги надлежащим образом;

5) обязательно уведомить и получить согласие кредиторов о продаже предприятия.

Права и обязанности покупателя:

1) оплата полученного предприятия;

2) обязанность принять товар;

3) не может неосновательно отказываться от подписания передаточного акта или уклоняться от государственной регистрации права собственности на предприятие;

4) вправе требовать соответствующего уменьшения цены предприятия при нарушении продавцом условий о количестве и качестве продаваемого предприятия;

5) вправе требовать расторжения или изменения договора при нарушении продавцом условий договора;

6) обязанность своевременно известить продавца о нарушении договора.

Источник: https://cyberpedia.su/7x72fc.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.